倫敦地鐵部分路線車廂多年未清洗

有數據揭倫敦地鐵的衛生情況，7條地鐵線從未清洗過，但倫敦交通局（TFL）解釋稱，地鐵其實是有洗車時間表。

每年，倫敦地鐵使用人次高達5百萬，但不為人知的是，大部分線路的座位都十分髒。數據顯示，11條地鐵線中，只有3條地鐵線的有定期的清潔時間表。

倫敦交通局近日公開一批有關倫敦地鐵線路的清潔狀況的數據，當局承認，除了Bakerloo、Victoria 及 Central 3條線每6個月至少用水濕洗一次以外，其他線路並無此「待遇」：District、Jubilee、Northern、Circle、Piccadilly、Metropolitan及Hammersmith和City這幾條線上的列車座位，就從未被清洗過。

不同地鐵線清潔時間表也不盡相同。Victoria線的清潔狀況最為理想，地鐵派專人每24個星期對車廂乘座大掃除一次。Bakerloo線則36周作一次深度清潔。每晚，清潔人員會為Jubilee、Northern和Piccadilly線的座位吸塵。

TFL發言人表示，僅在2015、2016兩年，用於Bakerloo、Central、Victoria、Metropolitan、Circle、Hammersmith和City及District清潔費用高達1161萬英鎊，這些線路，地鐵方面稱每隔2至3日拖一次地。TFL發言人稱，當局已盡努力保持一致、嚴謹的清潔標準，為乘客提供舒適的乘車環境。

星島－歐洲

移民到步經驗談之租屋

在澳洲找屋是很頭痛的，不同香港的房屋短缺，澳洲是花多眼亂，選擇太多！(Pixabay圖片)

有了車，只要夠膽，甚麼地方都去得到。我寄居朋友父母家，終非長久之計，於是偵騎四出，找合適的房屋暫時租住。

我不需要遷就工作地點，又沒有子女，毋須考慮學校派位區域，住哪裡都不是問題。聽了S君的意見，我決定不要住到南邊華人聚居的區域，住到典型的老澳區去。

在西區和北區看過一些房屋，隨緣進入在路邊看到地產代理公司，走進去詢問。他們有時間的話，會攜同鎖匙，開車送你去看，否則就給你地址，你自己開車去看看環境和外觀，合心水的再約看屋時間。

當時澳洲民風淳樸，人與人之間很信任，有家代理與我素未謀面，說沒時間陪我，就交鎖匙給我自己開車去入屋看，記得臨走鎖好門就OK。我說要留下我的身份證明給你們嗎？他們說不需要，你這麼厚道的話，就放下20元做鎖匙按金吧。真係「咁都得」……(節錄)

http://bit.ly/2lGzIFU

澳洲收緊按揭政策 投資者購買力仍強

2017年的第一個月份已經過去，悉尼及墨爾本均錄得可觀的增長。(Pixabay圖片)

2017年的第一個月份已經過去，雖然一月份屬於澳洲物業市場的淡季，但二手市場卻錄得不錯的成績。單單看兩大一線城市悉尼及墨爾本均錄得可觀的增長，當中悉尼的樓價增長了1%而墨爾本則增長了0.8%，其他城市平均增幅亦有0.7%。相比去年同期，悉尼已增長了16%，而墨爾本則增長了11.8%。從2012年起，悉尼的樓價已錄得累積增長差不多70.5%

至於樓花及一手市場方面，Corelogic分析指出， 市場將承受壓力。因銀行對海外買家按揭貸款申請收緊，買家入息將受到嚴格審查（特別是人民幣收入或持中國護照的買家），變相買家購買時的考慮因素因而增加。但澳洲發展商則稱不太擔心按揭會大幅影響樓價或房產市場，因為買家都願意以全額繳付樓價而不做按揭。就以一個位於West Melbourne 剛落成的樓盤, 海外買家中佔35%買家都以現金找付全數，當中已亞洲人居多。可見緊縮的按揭政策對專業投資者來說並非有太大阻礙作用。(節錄)

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【投資紐西蘭】紐西蘭具投資潛力嗎？

最近去了紐西蘭（New Zealand），除奧克蘭（Auckland）外，大部份停留的地點皆是鄉村或「埠仔」，例如 Dunedin、Akaroa、Taranga 等，景色優美，是愛好户外活動及偷閒人士之好去處。

筆者喜歡紐西蘭，全國人口不多只有450萬左右（即香港已多他們近三百萬人），但各處井井有條，好天的日子藍天白雲。當然，若從經濟規模角度看，其大城市奧克蘭只是中級百多萬人的城市，約香港五分之一。

職業病又發作，在街上行走時搜集了一些賣樓雜誌，且粗略詢問了行家及金融人士，共計有以下資訊：

1) 奧克蘭平均樓價算貴，超越一般家庭能夠負擔的能力
不要以為只是香港價格超高（雖某評論說香港最難買樓），全球量化寬鬆 （QE）令全球資產價格向上，多少是另話。根據業內人士意見，稍有質素的獨立屋需要過百萬紐西蘭元【下同】。

2) 有城市人遷往小鎮居住
年輕的因樓價貴而遷移，而小鎮之獨立屋半百萬已可以，老年的賣了城市屋去小鎮退休，也有中年的搬到小鎮而利用城市屋的租金收入幫補小鎮住房開支。那麼城市空置物業便多？又未必，因有移民及從小鎮搬進城市工作或尋找機會的人士補充。(節錄)

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【投資解碼】實質按揭利率才是影響樓價關鍵

2017年，全球投資者也會把焦點集中在美元身上；利息、美匯指數、美國國債，都是全球投資者極為關注的事，香港基於受聯繫匯率 、美國利息及美匯指數所影響，香港樓價表面上，需要作出相應的下跌。

簡單來說，當美元及利息上升，香港資產價格便要下跌，所有在香港的「內部價格」：股價、樓價、工資、通脹等都需要下跌來調整整個經濟，而一般在坊間的「專家」，都單純用利率去評論樓價。在筆者眼中，那些「專家」簡直業餘得不能論為業餘。筆者實在不明白，那麼顯淺的金融知識，那些「專家」仍不能搞清楚，我有很多時都很想知道，到底他們的專欄是不是用錢買回來的，那麼低知識水平的人為何能為專家，筆者嘗試在此專欄中去解釋以下事實。

美元上升 影響屬表面

我以香港為例子，很多人認為美元上升會直接打擊香港樓價，但事實上，美元上升對香港樓價的影響只是表面的；實際上，美元上升導致熱錢的流向，才是影響樓價的主要原因之一，因為熱錢的流向，直接決定了香港的實質按揭利率， 而實質按揭利率，才影響樓價的主要重點，正如2008年，當負利率差距持續，在港熱錢充裕，銀行水浸而推動借貸，這是香港地產價格上升的主要原因。(節錄)

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1至3月迎接日本樓市「小陽春」

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近日日本東京首都圏的交投又再活起來，根據日本不動產經濟研究所（Real Estate Economic Institute，REEI）早前發表的報告，去年12月首都圈的分層住宅大廈單位（マンション），發售戶數比前年增13.2%，是3個月以來首度上升。

首都圏的分層大廈住宅簽約率，達76.6%，亦是3個月以來重越好淡分界線70%的水平。分層大廈住宅的可售單位，比前月增加836戶，現有7,160戶。反映了經過一輪調整，首都圈的物業市場慢慢活躍起來。

日本樓市「小陽春」

根據過往經驗，1月至3月期間，是日本樓市的「小陽春季節」，於這段期間，人們轉工、入學、就職等都較為頻繁，異動甚多，需求會較其他月份大，如果想賣樓，就要好好把握機會了。

因此，最近亦有不少地點絕佳的樓盤介紹，一個位於大阪難波站5分鐘步程，距櫻川站３分鐘步程的物業，面積629方呎，現只售152萬元，呎價僅2,416元，說是大平賣也不為過。難波位於大阪中央區，是大阪極旺之地，心齋橋及道頓崛等近在咫尺，租客不缺，用來投資作民宿也相當不錯。

美國房地產稅制入門

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美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一州也不同，所以很容易會漏繳；美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州（Nevada）、華盛頓州（State of Washington）、懷俄明州（Wyoming）和南達科他州（South Dakota），大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯（Las Vegas）購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民（Non Resident）包括外國人則用「1040NR表格」，作出租管理服務的公司，在給付外國業主租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，業主年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」給國稅局及業主，記載前一年的租金總收入，因此，業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬美元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益（利潤）也要申報「聯邦所得稅」，同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減：至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。(節錄)

http://bit.ly/2kQ54tU