加拿大物業投資─新手入門篇

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加拿大對不少港人而言絕不陌生，亦是港人多年來的熱門移民及旅遊地點，但講到投資當地的物業，可能大家的認識便相對較少。買加拿大物業，跟香港物業有何不同？買賣時有哪些事項需要留意？我們續一為你講解。

加拿大不但是8大工業國組織成員，更榮獲多項名列前茅的排名，包括由聯合國公布的《人文發展報告》中連續4年穩踞《世界最適宜居住的國家》第八名、《世界快樂報告》多年均在前5位、在經濟學人2016年的《全球十大最宜居城市》調查報告中，溫哥華及多倫多連續四年分別排名第三及第四名；而加拿大政治清明、社會安定、法制健全、生活幸福，在世界上的形像和平友好。

據加拿大皇家銀行公佈，2015年加拿大二手樓市按年上升5%，成交逾50.5萬個單位，為有紀錄以來第二高；而樓價則按年上升4.6%。需要留意的是並非所有省份均錄得升幅，當中卑詩省（British Columbia）及安大略省（Ontario）的升幅分別是21.7%及10.9%，成為加拿大樓市的火車頭。

加拿大是華人移民的熱門地，多個城市如溫哥華、多倫多等都有不少來自香港、台灣及中國等地的華人移居，建構了不少成熟的華人社區，所以在這些城市置業自住，較容易適應。

加拿大的貸款利率比其它歐美國家低，約2.5厘，投資風險較小。不過要留意銀行對於海外投資者的貸款額較低，大概是樓價的60% – 65%。此外，外國人或非加拿大居民亦可自由買賣加拿大房地產，不論是購買數量和樓價也沒有差別。而且，加拿大的業權屬永久業權，可以世代相傳。

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澳洲樓市 「你健康嗎」？

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澳洲樓市最近回落，再加上各個新樓盤落成，讓市場猜疑樓宇會否供應過剩。

主要城市如墨爾本由去年的14.2%增長下跌至9%（截至2016年9月）；悉尼則由去年16.7%增長下跌至10.2%（截至2016年9月）。房地產業界代表Andrew Schwartz在澳洲《金融時報》訪問時稱，由2016年初起為市場調整期，但因澳洲的房產市場有別於其他國家發展，它擁有自我調節的能力。這都建基於人口大增，資金受到良好的保障及監管，公寓房屋成為市場新趨勢以及穩定的租金水平促使房屋市場有穩定性的需求。他亦稱下一個增長黃金期將會是 2020 年。

除了房地產業界代表外，在另一邊箱，建築界亦對樓市把抱正面態度，更言對市場的信心比4個月前強，相信未來12個月會有更好的增長。而市政局局長Ken Morrison亦稱這調查（下圖）顯示，在礦業投資熱潮結束後澳洲的經濟轉型。而澳新銀行（Australia and New Zealand Banking Group，ANZ） 首席經濟學家Richard Yetsengayc亦指，新南威爾士省和維多利亞省繼續是房地產行業的經濟強國，淨 29%的受訪者預計未來12個月內房地產行業將有所改善，預計增長會高於上一季度的27%。(節錄)

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走上《律政強人》之路

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大台電視劇《律政強人》終於曲終人散，劇集有違過往一般律師片集中講述在法庭上你爭我鬥，雄辯滔滔的場景。整套劇集反而主要環繞著法庭以外的律師工作中如何鬥智鬥力，合夥人之間的爭權奪利，亦描述很多如何精心佈局的黑暗一面，只有在最後方寧的訴訟上才短暫出現張強與KC在法庭上針鋒對決的場面。究竟公義重要還是金錢及客戶利益重要？要找一個平衡點實在很因難，這亦很好地給觀眾尤其學生反思要當一個出色律師背後在工作、道德及友情上所面對的矛盾。


要成為律師，除了學歷外還要具備很多必要的先決條件，包括口才、應變力、判斷力、自信、分析力等。香港的律師資格可分為事務律師 （Solicitor） 或大律師 （Barrister），兩者均先需要完成法律學士學位 （LLB） 後再修讀為期一年的法律深造文憑課程 （PCLL），之後通過不同的實習要求取得相關的律師資格。《律政強人》中亦有篇幅描述方寧叩門自薦向張強拜師的一個情節，亦可見所拜「師傅」的素質是何其重要。(節錄)

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美國槍械文化：帶支槍

對很多人來說，美國是一個「周街都有槍」的國度，不但反映在其電影中，現實亦是每年有數萬人於各式各樣的槍擊案件中傷亡，比例較許多地域高出很多，不少美國人也認為需要收緊部份法規。

至於為何這樣，筆者沒有深究，只知道其憲法保障國民擁有槍械之權利，況且無論古或今，部份國民亦需倚靠槍械營生（如搜獵）甚至自衛。

再者，在美國立國初期（公元1776年立國），槍械相比現今的落後得很，例如在放一槍之前要先塞進圓球子彈，燃點火藥引線等，才能打出一槍，雖殺傷力不輕，但準確度、速度、射程等並不像現今的高快遠，即其立國先祖很難想像到武器可變得如今的猛（若這些立國先祖有時光機可看到數百年後之今天的勁武器，不知會否仍制定其《The Right to Bear Arms》 法案，是一有趣問題）。

這個槍械文化，筆者在美國讀書時也有些領悟......(節錄)

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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（二）

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筆者海外買樓時，進門的第一步，一定是先首先了解清楚當地經濟、人口、地理環境、移民政策及房屋買賣的法律和規則。但筆者發現很多人都沒有了解清楚就去投資，他們也犯了常見錯誤和走進法律的誤區，例如：

一、房產權不等於土地權

目前，許多海外房地產中介都會以「買樓可獲永久產權」為噱頭來吸引買家，但這其實是故意混淆房產權和土地權這兩個概念。在海外買樓，確實是可以獲得房屋的永久產權，可是土地產權卻不一定是永久的。現實情況是，許多國家如美國、加拿大、英國、澳洲等國家法律規定，土地分為完全地權（Freehold Land）及土地借權（Leasehold Land），前者指買家所購買物業的土地和房屋都完全屬於買家所有，沒有年期限制，但整體價格較貴；後者則指買家只對房屋擁有所有權，而房屋所佔土地的產權屬他人或政府所有，一旦到期，土地有可能會被收回。

《中英聯合聲明》後，香港新批的大部分物業也是如此，土地租用年限到2047年。因此，投資者在下手前要明確自己所買物業是屬於哪種類型，我們經常看到賣廣告的泰國物業正是如此情況，泰國的物業是只有永久房產權，但卻沒有永久土地權的，但很多香港的泰國業主卻不知這情況。(節錄)

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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（一）

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很多人在有意在海外置業，但沒有真正了解當地法律，中介喜歡隱惡揚善，香港買家經常捱打局面，唯有靠自己了解以下細節，才能避免做「羊牯」。

地權：「永久業權地」及「租賃地」

有海外置業經驗的人士都會知道，買樓前要清楚項目所在是「永久業權地」或「租賃地」。事實上永久業權地才最保值，同時，有些國家所有土地都是租賃地，有些則兩者都有，買家在置業前要了解條款，不少英聯邦國家或前英治地區，都有永久地權地段或較長的地權。以香港為例，不少地段地權長達999年。

有些國家的業權及地權關係較複雜，如越南、柬埔寨等國家等，業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地，一旦上蓋無咗就乜都無，有些國家立國時政局未穩，無法承諾永久業權。所以東南亞之中，我只有投資馬來西亞，因為以前是英治地區，地權簡單兼有永久地權。

稅制：購盤伙數或影響稅率

本港享有簡單稅制及相對較低的稅率，然而在海外買樓了解清楚稅率，因為隨時有機會賺價輸稅，以美國為例，付出的樓價並沒繳付未來的地稅，而任何美國房屋的業主要得到土地使用權，都必須於每年繳交0.7-1.5%的地稅。

如日本，其稅制亦對投資者很不利，因日本政府會向業主收取利得稅，並採取累進方式，最高達45%，幾乎佔租金收入一半，所以買日本樓一般不會博升值，所以千萬不要輕易被中介游說而多買幾伙，因為買一個單位，利得稅會很低，多幾間稅就會好高。(節錄)

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英鎊見｢九算｣，英國樓有得諗！

英鎊，一個近日熱爆投資界的話題！

英國脫歐後，進入了第二輪匯價波動的大浪，英鎊近日終失守10算關口，並一度下試9.2水平後才告輕量反彈，這是自1985年出現的低位，英國脫歐落實，首相文翠珊（Thersea May）表示無意再發動公投，並如期明年啟動脫歐程序，英鎊匯價急挫，並市場關注12月份會否如期加息。

有危自有機，英鎊急挫後，英國房產變相有折扣，更是史上最大的折扣！這樣，相對日本、台灣、泰國房產等海外投資盤，多了一份吸引力，買家可能會擔心其資產會否因為匯價的問題而下跌? 但投資海外樓，其想法和投資本港樓市情況有異，本港為防止炒風，政府推出了雙辣招壓抑炒風，而投資英國樓，雖然不受本地辣招管制，但想賺快錢同樣不行，因為有著買賣限制，同時除了本身的樓價外，英國當地要海外買家上繳房產稅，無論日後的買賣，出租都要交稅，變相成本大了，且買賣要經地產代理進行買賣，也要由代理去安排英國律師去做手續(自己網上找也可，但律師費相若），也要支持一定費用，加加埋埋，要轉手去賺也需要一定時間。(節錄)

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