移民美國有乜好？

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《星島海外地產網》要求我寫篇文章的題目是「移民美國有乜好？」；我首先在此聲明：我不是「大美國主義」的美籍華人，因為美國（USA）對我來說，只是現今世上一個最適合我追求的生活體系，以下是我在過去36年生活在北美的經驗和大家分享，我了解我的香港和中國大陸的朋友和客戶對美國的政治有不同的意見，我以下的意見分享是從民生的角度作考量，不是從政治的意式型態去評論。

美國經濟體系穩定

我曾看過一個經濟學家（忘了名字）的建議：如果你將來想找尋一個經濟體系作為你將來退休和後代子孫平穩生活的地方，這個國家起碼需要具備3個條件：

具有效方案應付人口老化問題。人口老化已經成為世界各國近在眉節的問題，美國可用移民政策去吸納世界上年青和有技能的一族來美國去維持將來的經濟增長。
糧食能自給自足。美國每年所生產的糧食除了供應本土的需求外，還夠出口其他國家。美國也不斷發展食物生產和食品安全的高科技術。
能源能自給自足。美國本土（包括阿拉斯加）有豐盛的石油和自然氣存量，又有友好鄰國加拿大的能源供應，加上美國地大物博可配合各種不同新能源開發如水力、太陽能、風力等。
所以美國的系統足以具備以上3個條件。

美國的經濟體系是全球最大的，雖然可能很快給中國趕上，但相對人口比例而言，人均收入和就業機會是比較平穩和充裕......(節錄)

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【移民大馬】鎖定大馬投資、自住物業三大地區

投資物業老掉牙的三大法則「地點、地點、地點」於大馬同樣適用！馬來西亞（Malaysia）共有13個州份、兩個直轄區，人口達3,000萬，投資大城市是頗為安全之舉。但想退休自住又有投資價值是否只得大城市選擇？以下三個大馬地區是筆者推介！

於吉隆坡（Kuala Lumper）置業，靠近地標雙子塔（Petronas Twin Towers）是否首選？筆者經常被問這問題。靠近或景觀為地標雙子塔的物業，價格當然會被看高一線。但近年風頭被靠近武吉免登（Bukit Bintang）地區及大型商場Pavilion Kuala Lumper周邊物業取代。不少國際著名酒店、服務式住宅相繼落成，名牌效應底下價值會比一般甚至擁有雙子塔景觀的住宅為高，加上為市內熱點，可謂投資自住兩皆宜。

如投資銀碼較細，則可跟隨當地華人口味，揀選靠近大型購物中心谷中城（Mid Valley Megamall）不遠及未來高鐵站附近是不錯選擇，一般逾千尺的3房單位約100萬馬幣有交易，剛好達到外國人置業門檻之餘，而且區內租金回報及升值能力亦不俗。(節錄)

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【玄學】2017美國運勢、肖龍分析

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美國今年的情況比較複雜。在經濟上，今年整體來説，承接著2016的好勢頭，緩慢穩定地繼續向好。如果用國民生產總值（GDP）去解説：有增長。而且是受在控制之情況下改善。但因為食物（農作物和牲畜）收成差而引至價格漲升，做成通貨膨脹。對民眾來説不是一件好事。

因為經濟好，美元匯價企硬。

流年對國家民眾雖有利，但對政府則不利。美國白宮犯重煞。政府多是非爭拗，內部如是，對外，即與外國的關係也如是。

新總統健康運欠佳

因為老爸犯煞，新任總統特朗普（Donald Trump）年屆70，健康會是個大問題。會有與心、血、眼有關的病或中風。在處理政務時多障礙制肘，困難重重。形勢使他倚重年青男。年青男人緣總算好，可以幫忙。

(節錄)

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【上車很難】我們都是特首選戰下的犧牲品

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香港政府又出招加辣遏抑樓市，出招時間正好在選戰前，是否特首選戰中之玄機？

近日以梁振英先生為首的政府團隊，突然以樓價持續只升不跌的借口，再次重鎚出擊為樓市加辣，筆者認為這是因為梁特首自知連任大勢已去，加上換屆選擇在即，在種種不利的情況下企圖轉移視線及挽回民心。

其實只要對投資有少許知識的人亦知道，現在炒樓的市民根本非常少，單單是一個於2010年年底實施，長達三年「罰款期」的特別印花稅政策已經令大部份投資者從此卻步，試問有幾多人能睇得準3年後的樓市走勢？在華人世界內可能只有「誠哥」了。

3D政策（即SSD（特別印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（雙倍印花稅）） 開始實行後大大增加了買賣樓宇的成本，同時亦令有樓在手的業主更加惜售，因為換樓的成本亦增加了。正所謂「羊毛出自羊身上」，業主必定會把額外增加的成本轉嫁給新買家，這明顯是一個惡性循環，亦是其中一個令樓價長期高居不下的原因。如今再次使出「上帝之手」打擊樓市，必定令市場訊號大亂。(節錄)

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【台灣物業解說】「捷運共構宅」解構

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台灣的「捷運共構宅」，就與香港的「港鐵上蓋物業」（圖）概念一樣，主打交通便捷。 

香港人是全世界最喜歡買樓的民族，傳統上香港人買樓會傾向於購買地鐵站沿線，如果是港鐵上蓋就更加好；如最近元朗的「GRAND YOHO」就是相當好的例子：不但銷量很好，而且呎價更一度創元朗新高，所以香港人每次想到台灣置業，第一時間就會想到港鐵上蓋物業，也就是「捷運共構宅」。

部份台灣人擔心共構宅結構

捷運共構宅最大的優點就是方便，但是要注意並不是每一個台灣人都會喜歡。雖然捷運共構宅一般在施工時會特別加強地基，但是部份台灣人深信在捷運上蓋的房子會比較不穩，恐怕長年累月捷運系統的震動會影響房屋結構。另外，捷運出入口帶來大量陌生人，台灣人亦會怕影響屋苑治安。所以在台灣買樓，較佳的選擇是買捷運「沿線」，而不是捷運「共宅」（上蓋）。

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體育精神：「不言敗、不放棄」

「牛下女車神」李慧詩雖失落里約奧運獎牌，但其後於世界賽中勇奪多個冠軍。（圖片來源：美聯社 Associated Press）

要細數香港近期形象健康的傑出人士，必然是有「牛下女車神」之稱的香港女單車好手李慧詩 （Sarah Lee），她是繼滑浪風帆好手李麗珊後第二位出生於香港而在奧運比賽中贏得獎牌的香港運動員。雖然女車神在巴西里約奧運單車項目中飲恨，但她在十月於日本舉行的日本女子凱林賽四站賽事中勇奪首三站冠軍，再緊接十一月初於荷蘭舉行的世界盃場地單車賽獲得一金一銀一銅的佳績。女車神強忍著其恩師離世惡耗帶來的傷痛，專心專業地應付當前比賽，此等「專業、打不死、永不言敗」的香港精神實在很值得每一位青年人學習。

筆者過往曾接觸很多學生很醉心於體育相關的學系，但往往因為難以面對家長的反對而令學生對修讀體育學系的興趣最終無疾而終。其中一個原因在於體育項目在香港發展前景及政策模糊，以及家長對於體育學系畢業生的出路認識不深。在英國大學修讀體育學系的選擇很多，較主流的主修範圍有體育發展 （Sport Development）、體育科學 （Sport Sciences）、體育教練 （Coaching）、體育管理 （Sport Management）等，有部分大學還提供一些較特別的體育學系包括體育新聞 （Sport Journalism）、體育心理學 （Sport Psychology）、體育及商業 （Sport and Business）及體育治療 （Sport Therapy） 等。由此可見，圍繞著體育發展的周邊項目其實有著很多不同及專業及範疇，學生畢業後不愁沒有出路。(節錄)

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換領澳洲新護照「奇遇記」

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澳洲護照夠期，去郵局索取換領新護照表格，職員答曰：「現在政府不再派表格，請你自己上政府網站下載」。什麼？澳洲政府年年奉旨加費，現在10年護照是250澳元，連印兩頁表格都想慳番？那些阿公阿婆換領澳洲新護照，但是不懂電腦，或無互聯網的怎麼辦？

登上政府網站，我都不知道為什麼政府部門和一般公共服務機構的網頁，例如水電公司，電話公司，用了那麼多資源來架設網站，都是設計得那麼笨，簡單的想網上繳費，找來找去都不知道按那裡，這個換護照網頁也不例外。資料是多了，層層疊疊亂七八糟，找到了還要log in 個人資料進去。(節錄)

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買日本樓要「三清」

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近年香港發生多宗假樓契事件，連律師樓及銀行及地產代理行都被騙中招，損失慘重且金額龐大，估唔到而家連買日本樓都發生類似事件。

首先同大家說兩個個案：

【個案一】在香港一家沒有地產執照的公司及沒有地產代理監管部門發出有效營業員牌照（簡稱雙非，公司同營業員都是無牌經營）。

筆者作為香港專業地產顧問商會副會長，這類型公司絕非同行，因為這種樓上鋪，從來沒有經營過香港地產代理業，一般香港本地買賣租務及開門七件事這種公司完全不懂，祇是掛羊頭賣狗肉，透過網上廣告招攬客人，然後外判予一些在日本東京小型代理行；而這種公司通常是三兩個人運作，租一個小小的單身住宅單位作辦公室，收到買家再轉介去日本一些比較大型代理行去促成交易。

因為在日本買賣房地產，所有合約、文件、樓契等是透過擔當持有有效宅地執照（日本持牌地產代理）去準備的，沒有像香港由律師負責，只是有一位司法書士去核實業主及買家，確認身份後才付訂金及收取訂金。(節錄)

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特朗普當選 海外物業市況點睇？

（圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（圖）入主白宮，對未來海外置業及經濟有何影響？ （圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（Donald Trump）當選的市場反應，就像英國脫歐公投事件一樣，又一次打破民調領先會勝出的慣例。美國選出了特朗普為下一任總統，隨之而來就是整個金融市場震動、資金避險、金價急升、美元匯價受壓，大眾彌漫著一股不安的情緒。原因是這次參選的兩位，都是歷屆參選者當中條件及背景最差勁的兩個，現在還選出了一個狂人特朗普，難怪市場反應這麼大。

但從投資角度來看，亦未必太過悲觀，我個人認為，美元匯率短期內或會貶值，導致資金引流，股市波幅大，亦令投資者轉移其他投資項目，所以物業投資從來都是不二之選。

環顧今日全球狀況，香港出「辣招」印花稅最高加至30%；泰國因泰王離世，令投資者採取觀望態度；日本亦因日圓大幅升值失去吸引力；澳洲和加拿大在過去5年間（指市中心物業）升幅亦達至極高之水平。

唯有英國尚可考慮 ......(節錄)

全文：http://bit.ly/2giQXeg

特朗普當選 海外物業市況點睇？

特朗普（圖）入主白宮，對未來海外置業及經濟有何影響？ （圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（Donald Trump）當選的市場反應，就像英國脫歐公投事件一樣，又一次打破民調領先會勝出的慣例。美國選出了特朗普為下一任總統，隨之而來就是整個金融市場震動、資金避險、金價急升、美元匯價受壓，大眾彌漫著一股不安的情緒。原因是這次參選的兩位，都是歷屆參選者當中條件及背景最差勁的兩個，現在還選出了一個狂人特朗普，難怪市場反應這麼大。

但從投資角度來看，亦未必太過悲觀，我個人認為，美元匯率短期內或會貶值，導致資金引流，股市波幅大，亦令投資者轉移其他投資項目，所以物業投資從來都是不二之選。

環顧今日全球狀況，香港出「辣招」印花稅加至30%；泰國因泰王離世，令投資者採取觀望態度；日本亦因日圓大幅升值失去吸引力；澳洲和加拿大在過去5年間（指市中心物業）升幅亦達至極高之水平。(節錄)

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初探馬來西亞「第二家園」定居計劃

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筆者還記得多年前剛於香港銷售馬來西亞物業，出席展銷會的準買家大多數是即將退休或經已退休的銀髮族，他們於當地買物業之餘大多順道申請『馬來西亞第二家園計劃（MM2H）』，為於大馬退休做好準備。但近年情況有所不同，出席展銷會的準買家愈來愈年輕，30出頭已打算到當地投資物業，另外更多的是帶同小朋友出席的年青夫婦，於當地置業收租之餘更申請MM2H， 為下一代尋找更好的成長環境做好準備。

近期中文大學香港亞太研究院調查發現，現時考慮移民的港人高達四成；六成更認為香港不適合下一代成長，移居外地成不少港人近年重要考慮。但移居他方並不是每個人都適合，先不論移居外地生活及語言是否適應，移民成本高及「移民監」等等繁瑣問題，直令不少港人考慮部份國家推出的長期定居計劃，港人熟悉的馬來西亞（Malaysia）是近年首選。

大馬並沒有移民計劃，但設有申請門檻極抵的長期定居計劃：「馬來西亞我的第二家園計劃」（Malaysia My Second Home Program，MM2H）。MM2H為一個十年免出入簽證的長期定居計劃，申請者如成功申請10年內可長期定居於大馬，或有需要先到當地居住，當中沒有任何日數逗留規限，成功申請後可以整整十年不出現於大馬，尤如一個緊急後備身份。而且一人申請全家受惠，申請人可帶同配偶、21歲以下的子女到當地居住，而十年過後大馬政府更保證永久續期。(節錄)

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【玄學】2017運程 中國投資運勢流年分析

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美國總統選擧日剛完結，全球矚目；這次選擧結果，見證了時間在風水上對世事與人影響的重要性。年中的時候（可參考前篇： 2016投資運勢中期檢討）我已經告訴大家，並解釋為什麽特朗普（Donald Trump）會當選新一屆總統； 雖然2016流年利年長女性，即對希拉莉（Hillary Clinton）有利，如果大選在11月7號前擧行，希拉莉會是新一屆總統。可惜，大選在11月8號擧行，利希之流年轉走了，於是影響回歸大運，利男性即特朗普。

民調沒有錯。因為這兩年情緒犯煞；人之行為很情緒化。於是在利希之時間裡的民調當然是大幅度傾希。到8號投票時，情緒才來個大翻身，而轉移傾向特朗普。從風水角度去睇這次大選，結果是意料中事，起碼是我的意料中事！

2017年中國國運

中國今年得到吉星照應，從11月7日開始，整體情況會有較明顯的改善。如果沒有把握2016的低潮投資，今年仍然是投資國內的好機會。

中國是一個多災多難的國家，所以雖然有吉星臨照，天災仍然是有的，尤其是廣西與雲南。春夏雨水比較多。秋冬乾旱。農作物收成差，畜牧業艱難，所有食物價格會走高。(節錄)

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香港澳洲樓 投資回報實戰

如果要拿香港島的新盤售價與澳洲的悉尼及墨爾本作對比，必須要先選中3個無論規模、間格大小、週邊環境、綠化比例、過往成交價及現時開盤價等等，都相當接近的發展項目才可以作比對。由於近年香港島並沒有大型的發展項目落成及開賣，所以筆者只能拿一些中小型的新盤售價給讀者作為參考。

若以一個實用面積450呎的兩房為例，動輒都要1,300萬港元或以上。有能力入生的都非富則貴，因為現在金管局規定購買超過一千萬港元或以上物業之投按揭成數最高為5成，連同其它雜項開支，首期大約需付700萬至750萬港元，單是首期已經可以在澳洲以一次Full Payment購入一個單位了。

以現時香港島的平均租金呎價55港元計算，租用一個實用面積450呎的單位需要24,750港元，它的帳面回報是24,750 x 12個月÷1300萬 = 2.28厘。但如果想以這個例子跟澳洲樓市作比較其實相當有難度，因為實用面積450呎在澳洲頂多只是一個開放式單位，兩房單位的實用面積基本都超過650呎 （足夠最近某個香港九龍區的鐵路站上蓋樓盤分間4房單位了） 。(節錄)

全文：http://bit.ly/2fPJgvt

忘不了的多倫多 還是覺得你最好

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剛剛從加拿大（Canada）回來，考察了多倫多（Toronto）及溫哥華（Vancouver）的房地產市場動向；多倫多，變了很多亦變得更繁華、漂亮，滿載大都巿動力。有幸與多倫多目前第一大發展商會面，分享了他們去年榮獲最佳地產商及剖析每個發展項目的理念與堅持，實在獲益良多，很感激他百忙中抽空會面，成就了一個非常寶貴的旅程。

筆者在移民潮（90年代初）已舉家移民多倫多，當時在士嘉堡區（Scarborough）購入一個地段，自己興建一全新3層式獨立屋，共4千多平方呎，雙車房、大庭園、瑰麗裝修，只需50萬餘加元（當時約300萬港元）便可安居樂業；隨著當地樓市近10年不段升溫，那獨立屋至今市值至已近200萬加元了（約1,200萬港元），升幅接近4成之多。今次特地重返舊居，美好的回憶很多，不禁停留了屋外一段時間，回望這片成長的土地，實在是一片福地。眼看此地不再屬於自己，卻有一絲絲心酸的感覺。好的東西，屬於自己的一片土地，一轉身，已不屬於你了。所以珍貴的東西該好好把握。離開多倫多，回首一刻，還是覺得你最好！

溫哥華增稅 多倫多不變

事實上，多倫多及溫哥華樓價一直穩步上揚，多倫多住宅平均售價比去年同期上升15%，而溫哥華則年升21%。近幾年間，分層住宅高層單位較獨立屋更受海外及當地年青買家歡迎，獨立屋樓價近十年升幅平均30%之高且供不應求，相對高層單位價格容易負擔得多，市場供應亦較為充足。

當地現時市場上供應的一手分層住宅高層單位僅30萬加幣（約近2百萬港元）已有交易，而平均60萬加幣（約4百萬港元）已經可購買一個優越地段2廳1房單位，以此價值便享有豪華舒適的外國生活......(節錄)

全文:http://bit.ly/2fBvmKD
星島海外地產網:www.singtaoopo.com

海外置業 匯率先決

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有不少人過往在海外置業，經過多年後賣樓才發現了一個大問題，就是將當地貨幣兌回港幣後，結果所賺得到的其實並不理想；計算過後如果當時將那筆錢投資在香港，收入不知多多少倍，想起過去那些年為已投資的物業奔波勞碌，實在是有被欺騙感覺。

不過，他們還不是最可憐的。

有些人在外地買樓之後，突然間有急用而必需賣樓，他們很可能發覺樓價沒有升幅，但匯水蝕了不少。總括來說，就是蝕錢！

所以，在海外置業不得不小心計算匯率風險，因為是雙重投資，除了買樓的資金外，同時還投資了與樓價相同的金錢在匯市，不過他們並没有察覺，如果叫他們投資如此龐大資金在另外一種貨幣，他們必定會仔細考慮，所以我認為投資海外物業，最好搵一些貨幣最近貶值的地區，因為當地政府不會任由貨幣不停貶值，在貨幣回升，即使樓價保持平穩，都已經賺了匯水。

最近有很多國內人在港置業，其實，他們置業是其次，主因是恐怕人民幣繼續貶值，我們暫時毋需考慮港幣貶值這個問題，所以，到海外置業，就要考慮當地貨幣有沒有大幅貶值可能性。

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【玄學】2017流年運程 雞、猴流年分析

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極端天氣

這個冬天會比較冷，2017的夏天比較熱，天氣漸趨極端。而且這個「極端趨勢」在未來嘅時間會愈來愈明顯。

情緒犯煞

這兩年（2016、2017年）因為情緒犯煞，于是很多人嘅行為都變得情緒化。今年會比較2016年更容易唔開心，煩惱，發怒，容易衝動，並且因而做錯事，包括殺人或自毀。希望大家多點留意自己嘅情緒。當發覺自己情緒有點不尋常之時，深呼吸幾次，讓自己冷靜下來。控制著情緒，避免因一時衝動而做錯了，事後才後悔便太遲了。另外還應該遵守一原則 : 眾地莫企。避免蒙受無莽之災！

雞命人

今年生肖屬雞的人犯太歲。喺命宮裡面除左太歲之外，還有劍鋒，伏屍，三刑等凶星。辦事會多阻滯，身體方面，不論個人是否在大好運當中，健康或多或少都會受些壞影響。接觸物件時，要特別留意並小心處理金屬物件，容易受傷。(節錄)

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紐西蘭經濟起飛非空談

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近日紐西蘭樓市不斷上揚，朋友爭相追問我在紐西蘭投資的優勢。

紐西蘭成全球最易營商經濟體

紐西蘭憑87.01分（滿分為100）超越蟬聯多次榜首的新加坡，在《2017年營商環境報告》（Doing Business 2017）名列全球第一。世界銀行（World Bank）報告調查了全球190個國家與經濟體，再跟據10項指標綜合評價得出排名。最新的報告中，全球營商最便利排名前五位分別為紐西蘭、新加坡、丹麥、香港和韓國。

相關文章：紐西蘭奪「全球最易營商」經濟體

紐西蘭財政部長比爾·英格利希（Bill English）表示，截至2016年6月31日止，年度政府財政盈餘達18億紐元，較去年同期的4.14億紐元大幅攀升，遠超2015年財政預算中的1.76億紐元目標，紐西蘭經濟狀況持續向好。據資料顯示，10年來，政府核心項目開支首次低於GDP的30%水準。盈餘增加有利經濟發展，政府致力在2020年前將淨債務GDP佔比率降至20%的目標不變。

英格利希更宣佈預計在2012年至2025年，將投放1250億紐元於紐西蘭基礎建設，預計330億紐元用於國道高速項目、210億用於住宅修建、205億用於醫院、學校、監獄，另外187億用於電力系統等等。(節錄)

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希拉莉勝出如何影響港美樓市？

下一屆美國總統究竟是誰，不僅美國人是關心，也吸引了全球政客、商人、金融界及地產大亨所關心，畢竟美國是世界上第一大國，其對外政策，不論政治、經濟、貿易、貨幣等方面的一舉一動，都會影響到全世界的經濟和市場格局，也會影響到世界政治的格局，筆者最近也有幾天都是天亮才睡，就是為了追看美國總統大選辯論的節目，而我最關心的則是稅務方案及利率走勢。

稅務政策

特朗普（Donald Trump）主張降低稅收、企業稅務：他主張將最高聯邦企業稅率由現行的35%降至15%，以及企業稅率也縮減至15%，對遷回海外利潤的美國企業一次性徵稅10%。個人稅務：提高標準扣除額，約為現行的四倍，個人及已婚聯合申報者分別提高到25,000美元及50,000美元；並提議廢除遺產稅；將股息及資本利得稅稅率最高限制在 20％；計劃把現行的個人所得稅累進檔從7個簡化為3個。

希拉莉（Hillary Clinton）則主張加稅，個人稅務：好提出對個人收入超過500萬美元的富人加收4%的「公平份額附加費」，並確保對收入超過100萬美元的人課30%的最低稅率。遺產稅方面，她更主張由40%提高至65%，完全跟特朗普希望把遺產廢除相。目前超過545萬美元的遺產稅40%，她主價值超過350萬美元及以上就要交稅。

在稅項方案方面，筆者無疑是喜歡特郞普的方案，特別是取消遺產稅這一動議，因為如果美國真的取消遺產稅，我相信很多世界級富豪會在美國購買房產長綫收租，並把它遺贈給下一代，這無疑是吸引全球房地產的投資者的一大方䅁，如果方案實行，到時候美國房地產價格一定會急升。

全文：http://bit.ly/2eOBcKz