2017年日本樓市前瞻

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回顧一下2016年日本經濟及樓市：年初放寬民宿（BnB）鼓勵市場引入民宿競爭力、年中出政策激活樓市，40歳以下市民買樓有50萬日圓補助金；到8月尾巴西里約奧運會完結正式交棒予東京，萬眾期待2020年奧運會。

同時美國大選完結特朗普（Donald Trump）上台，加上英國（United Kingdom，UK）脱離歐盟、世界動盪、匯率波動；日圓成為避險貨幣，而日本政府保持量化寬鬆貨幣政策（QE印銀紙）日圓匯價又下跌，樓股匯息息相關，投資不動產（磚頭保值）自然搶手，年尾來個重大決定（大力丸），日本通過興建賭場，料2023年起每年可以吸金3千億日圓。而澳門賭場大哥勵駿夥拍日本彈珠機大王、新濠金沙等，齊齊想在日本大展拳腳食賭埸大茶飯，未來前景充滿朝氣！

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據日本仲量聯行（Jones Lang Lasalle，JLL）房地產研究中心報告，2016年第一季所有外國人（全球各地包括歐洲、亞洲、美洲）購買日本不動產合共1,300億日圓，估計全年約有5000億日圓交易（華人佔3-4成市場佔有率）。

筆者在香港經營不動產業務近廿年，而海外物業市場在日本經營不動產轉眼4-5年緊貼市場，筆者大膽假設華人在東京（Tokyo）及大阪（Osaka）投資物業市場的份額（包括有「在留卡」或居住在日本的華人及外國華裔投資者），筆者用置業按揭貸款額的推算方式，估計日本物業市場成交金額，目前在日本比較活躍的華資銀行（包括中國銀行、台灣第一銀行、交通銀行，工商銀行、Orix等 ）承造華人物業貸款，粗略估計2016年便有約300億日圓，樓價若以50%按揭比率計，物業合共成交金額約600億日圓。

假設有60%華人是不需要做物業按揭貸款，用現金支付Full Pay買物業的話，那就是900億日圓，即是説整個日本華人及國外華人購買日本樓物業單計東京及大阪成交金額約1500億日圓（換算約100億港元），成個亞洲華人地區買日本樓，個餅就是這樣大。

http://bit.ly/2j8D1nu

【投資日本】連日本人也看好樓價上升

日本人如何看2017日本樓市？ （圖片來源：Pixabay）

早前筆者在本欄做了一個日本樓價小預測，今次看看其他人的看法，集思廣益一番。

日本（Japan）地產投資及收益網站「健美家」，最近做了一個「不動產投資意識調查」問卷，調查日期於今年9月28日至10月12日進行，收到530個有效答覆。問卷結果顯示，認為現在樓價高的，有95%。被問及1年後的樓價走向，認為「無變化」的，有38.9%；「現在開始會下跌」的，有30.9%; 「現在開始會上升」的，有30.2%; 即是回答上升及不變的人，多達7成人表示樓價會繼續站在高位。

升市直至奧運？

回答「現在開始會上升」的人，43.1%認為樓價會升到「2020東京奧運」為止；11.3%認為低息環境會持續；7.5%的人認為銀行會繼續融資給買樓者。這些理由本人也同意，短期內亦看不到有甚麼因素可以逆轉。

東京洋房呎價3千以下？

最近東京（Tokyo）練馬區1間1,076方呎洋房，售價只是314萬起，呎價不到3,000元，在香港有沒有呎價3,000元的住宅？好像沒有。而練馬亦不是很偏遠的地方，由練馬站去池袋，經西武線只須10分鐘，相當快捷，有興趣可向我們查詢。

全文：http://bit.ly/2jc6FWL

東京、香港樓市大比併

非常榮幸受到星島海外地產網舉辦的「香港vs日本樓市大比併」邀請做客席演講嘉賓！

上周美國聯邦儲備局（FED）正式公佈加息25點子，利率邁向上升週期，香港樓價屢創新高，高位橫行，日圓兌換價創今年新底（約6.5港元兌100日圓）。市場投資板塊移動，要準確掌握海外投資環境，必須要先瞭解後投資。

先上車後投資

借用另一位講者葉景強先生（King Sir）的一句話，要投資海外房地產（日本樓）之前，你在香港必需要先上車，有個自住物業，然後有多一兩層樓投資經驗，才夠資格可以走出去買海外物業分散投資。King sir說得非常正確，所謂「力（實力）不到不為財」，在香港有投資房地產經驗，再去日本做包租公自然就可以實戰比較一下。

香港租金亞洲之冠

筆者作一個簡單比較，從投資回報做包租公計算，香港租金是亞洲第一高（租金最貴），而樓價也是全世界最貴（山頂白加道22號呎價15萬港元，市區樓實用面積呎價平均約1至2萬港元（視乎地點），而每呎租金約20至50港元（看新樓或舊樓以及地點），住宅租金回報率約1至4厘（要視乎豪宅或是劏房）。(節錄)

http://bit.ly/2h7MC9P

買日本樓要「三清」

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近年香港發生多宗假樓契事件，連律師樓及銀行及地產代理行都被騙中招，損失慘重且金額龐大，估唔到而家連買日本樓都發生類似事件。

首先同大家說兩個個案：

【個案一】在香港一家沒有地產執照的公司及沒有地產代理監管部門發出有效營業員牌照（簡稱雙非，公司同營業員都是無牌經營）。

筆者作為香港專業地產顧問商會副會長，這類型公司絕非同行，因為這種樓上鋪，從來沒有經營過香港地產代理業，一般香港本地買賣租務及開門七件事這種公司完全不懂，祇是掛羊頭賣狗肉，透過網上廣告招攬客人，然後外判予一些在日本東京小型代理行；而這種公司通常是三兩個人運作，租一個小小的單身住宅單位作辦公室，收到買家再轉介去日本一些比較大型代理行去促成交易。

因為在日本買賣房地產，所有合約、文件、樓契等是透過擔當持有有效宅地執照（日本持牌地產代理）去準備的，沒有像香港由律師負責，只是有一位司法書士去核實業主及買家，確認身份後才付訂金及收取訂金。(節錄)

全文：http://bit.ly/2gcfeQ6