美國總統會影響樓市?

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃......(節錄)

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過來人語：海外升學要揀寄宿學校

從事IT業的黎先生（Kelvin）早年畢業於英國劍橋大學工程系，而他的一對子女也分別於15及16歲時到英國升學，現時其兒子已入讀倫敦帝國學院（Imperial College London），女兒則就讀英國當地中學。

寄宿訓練紀律

談及子女的海外升學路，Kelvin說是子女主動要求，他只是協助搜尋資料及提供意見，而選擇到英國或多或少與前殖民地的情意結有關。Kelvin分享到，如果送子女到海外升讀中學，就讀寄宿學校相對較好：「入住宿舍既可訓練其紀律，也較容易融入當地文化，慢慢培養出自己的價值觀。我的兒子當時到英國升讀高中時，我只是幫他選擇最適合的學校，當時我亦有帶他親身到學校與該校校長傾談並看學生上課的情況。我認為規模較少的學校對學生的關注度會高一點。」Kelvin說。

投資留學生宿舍

子女在英國升學以外，Kelvin亦有在英國物業市場投資，並買入了一間留學生宿舍作投資。Kelvin 兩年前以50至60萬港元，購入位於英國諾丁漢（Nottingham）、以舊建築改建而成的學生宿舍，首三年更保證回報9至10厘：「買入物業時我都沒有特地去『睇樓』，但見首3年保證9至10厘回報，而且買入物業銀碼不大，同時當地確有一定的需求，單從回報看確是不錯。」

投資前做足準備

「當然我亦要計算好風險，包括轉手困難、需支付維修費，以及英國公投脫歐後來由歐盟學生的數目減少等，所以買海外物業自己也要做功課，除要認真看相關法律文件，也可用Google Map作簡單搜索，看看是否真的有這座建築物。」Kelvin說。

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澳洲「以房養學」實戰篇

隨著近年各國貨幣匯率下跌，愈來愈多家長有意把子女送到外國留學，而在整個留學過程中，生活費才是最大的支出，所以有很多家長都傾向直接於當地購買物業，以減低開支。

澳洲悉尼一直是港人留學的熱門地區，中學學費介乎澳元1萬至1.5萬一年，而大學學費則介乎澳元2萬至3萬一年。生活費加上房租一般則建議預算為澳元$500至$600一個星期。如何將一年30萬港元的開支化為「$0」？「以房養學」幫到你！

以下提供一個按例給大家參考：筆者於悉尼讀書時就有朋友曾經用過此方賺回所有升學開支。當時有一位台灣地區的同學在市中心區Darlinghurst內，以澳元$900一個星期「承租」一個4層4房的舊式公寓，其後花費大約2,000澳元以作翻新單位及於網上購置二手傢俱。連同按金、預繳上期租金及其它雜項開支，合共支出了大約1萬澳元便成為了一個「二房東」開展收租的生涯。而我當時就因為兼職做接送車，幫忙運送小型傢電而認識這位朋友。(節錄)

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【海外升學】家長們不可不知的4大「細節」

家長送子女到海外升學時，著眼點大多放在國家及學校，往往忽略子女海外留學當中很多重要「細節」，而這些往往在實戰中至為重要。

星島《求職廣場》出版人及行政總裁陳筱芬教育博士（Fanny），熟悉職場更熟悉海外升學，她經常要收到不少家長詢問有關海外升學的問題，今次Fanny特別分享了以下幾個家長不可不知的海外升學「細節」！

1 ) 勿低估生活支出

不少家長安排子女出國留學，多著眼於「大數」（即學費、住宿費），而忽略其他支出：「我有一位細侄女今年3月到日本關西升讀Top-Up Degree，一年的學費約8萬港元；看似不貴，但原來當地生活費並不便宜：每月住宿、伙食及交通費都要近每月8千港元，一年來單是生活費就要近10萬元。」

Fanny認為子女不一定要住得近學校才好。以倫敦為例，如果在市中心區大學讀書，市中心區物業的租金或售價必定昂貴，但如果較外圍地區如第三區（Zone 3），樓價及租金可能已經便宜一半或以上，代價當然是要花上1-2小時交通時間。

另外，若有親戚朋友於當地就更可能會再慳一筆！Fanny表示若子女在英國升讀中學，在放假時若留在當地，便需要找監護人家庭幫忙照顧，費用約3,000英鎊另加每日約50英鎊住宿，如有親戚幫忙照顧就可慳回。(節錄)

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人口流動與樓價升跌-湯文亮

有年輕朋友打算在海外買樓，自己又唔做決定，問我那裡比較好…我話，我不能俾任何意見，如果拿不定主意的話，不如接受大多數人的意見。這位年輕朋友唔明白，我話：即是留意某個城市或者地區的人口流動性，如果人口不斷減少，在那裡投資物業，現在的回報可能唔錯，甚至高過其他地區很多；但愈來愈難搵租客，回報亦會愈來愈低，屆時要將物業買走亦唔容易。

以美國底特律為例，這座汽車工業城在全盛時期有超過3百萬人，生產力足夠、消費強勁加上租金回報不俗，但現在只有大約1百萬人，而且以老弱人士居多，如果當時投資底特律，可以說輸多贏少。

(節錄)

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美國房地產不容易「炒」- 鍾維傑

房地產市場要「好炒」，須具備有以下條件：

1) 價格上落幅度大 = 例如兩個市場A和B，於同期間A升50%而B只有10%，閣下會選擇在 A 或 B 炒樓呢？

2) 價格上落速度快 = 有兩個市場C和D，價格都升了50%，但 C 需時5年而D只用了2年，閣下會認為哪個容易炒賣些呢？

3) 稅務簡單兼稅率低 = 有市場價格波動大且快，但升值賺了的要繳交重稅，那麼仍有興趣炒賣嗎？

整體而言，美國有符合上述1或/和2的市場，例如在三藩市，稅務可吃掉相當部份的回報。據此，美國房地產不容易炒賣賺錢，雖有些方法可「合法地」減輕稅款，但抱較長遠投資的心態會合適些。

這帶動到以下一點：美國稅務比較繁複，在投資前，先詢問稅務專家，試看能否為閣下之投資意向制定一套合適的稅務安排。若可，會合法地減少部份稅款。

好了，上述三個條件都有齊，就要考慮投資額多少之問題，而筆者直覺猜度最好不要少於50萬美元，即近400萬港幣，這數額是指整體投資，可包括借貸額。

(節錄)

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【200萬買乜好？】林浩文：買樓首選英美澳

早前花旗銀行發表研究指，香港2015年的百萬富人數達到74萬人，換言之即大約每十人之中，就有一個持有過百萬元的流動資產。不過，就算持有過百萬元流動資產，在零息年代下要尋找有不俗回報的投資工具也不容易，不少「硬資產」例如熱門國家或地區的物業過去一段時間就獲追捧，不少香港熱門的海外置業地區的樓價亦錄得相當升幅。

萊坊早前發布一份報告指，2016年第一季全球150個城市中，住宅格價首十個升幅最大的國家及地區，加拿大溫哥華排名第七，其住宅首季整體升幅按年上升17.3%、倫敦排名第十四，樓價首季按年升幅為17.3%。

買海外樓首選大城市

不過，仍然有部分地區物業的入場費相對容易負擔，如果手持百萬流動資產想作海外物業投資，投資者仍可以有甚麼選擇？

萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管林浩文謂，買家投資海外物業主要有幾種需求，包括買樓投資收租、子女到海外升學、移民，又或是追求資產保值。

英美澳避險門戶

林浩文表示，一般投資者仍視海外大城市如倫敦、紐約、溫哥華等大城市為投資避風港，若果投資這些地區就要作較為長線的部署，例如要預計持有物業數年才出售，同時準買家要留意近日部分大城市開始增加對海外買家的限制，例如加拿大卑斯省政府就向購買大溫哥華地區物業的海外買家加增收15%資產轉讓稅（Property Transfer Tax，PTT）：「英國、美國、澳洲等是相對比較安的『門戶』城市，法制上較完善，一年可能錄得3%至5%的升幅，我建議買海外住宅最好投資大城市。」

物業投資要小心

海外一線城市的樓價已上升不少，有買家轉而投資二線城市，或是投資海外的學生宿舍等，部分更以保證回報招徠。林浩文忠告：「始終隔山買牛要小心，好像英國校網區住宅的出租率不俗，但投資者要留意，該區部分住宅會由舊屋或舊貨倉粉飾翻新，同時買家要留意校網內學校錄取海外學生的比例，該區富裕及貧窮人口的比例等。另外，英國非倫敦地區的物業回報可達6至7厘，不過要留意英國買樓也要繳付相關稅項，以及管理費等其他的支出。」

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