美國房地產稅制入門

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美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一州也不同，所以很容易會漏繳；美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州（Nevada）、華盛頓州（State of Washington）、懷俄明州（Wyoming）和南達科他州（South Dakota），大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯（Las Vegas）購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民（Non Resident）包括外國人則用「1040NR表格」，作出租管理服務的公司，在給付外國業主租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，業主年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」給國稅局及業主，記載前一年的租金總收入，因此，業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬美元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益（利潤）也要申報「聯邦所得稅」，同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減：至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。(節錄)

http://bit.ly/2kQ54tU

移民美國有乜好？

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《星島海外地產網》要求我寫篇文章的題目是「移民美國有乜好？」；我首先在此聲明：我不是「大美國主義」的美籍華人，因為美國（USA）對我來說，只是現今世上一個最適合我追求的生活體系，以下是我在過去36年生活在北美的經驗和大家分享，我了解我的香港和中國大陸的朋友和客戶對美國的政治有不同的意見，我以下的意見分享是從民生的角度作考量，不是從政治的意式型態去評論。

美國經濟體系穩定

我曾看過一個經濟學家（忘了名字）的建議：如果你將來想找尋一個經濟體系作為你將來退休和後代子孫平穩生活的地方，這個國家起碼需要具備3個條件：

具有效方案應付人口老化問題。人口老化已經成為世界各國近在眉節的問題，美國可用移民政策去吸納世界上年青和有技能的一族來美國去維持將來的經濟增長。
糧食能自給自足。美國每年所生產的糧食除了供應本土的需求外，還夠出口其他國家。美國也不斷發展食物生產和食品安全的高科技術。
能源能自給自足。美國本土（包括阿拉斯加）有豐盛的石油和自然氣存量，又有友好鄰國加拿大的能源供應，加上美國地大物博可配合各種不同新能源開發如水力、太陽能、風力等。
所以美國的系統足以具備以上3個條件。

美國的經濟體系是全球最大的，雖然可能很快給中國趕上，但相對人口比例而言，人均收入和就業機會是比較平穩和充裕......(節錄)

全文：http://bit.ly/2gvfhpS

美國總統會影響樓市?

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃......(節錄)

全文:http://bit.ly/2ecCziD