美國房地產稅制入門

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美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一州也不同，所以很容易會漏繳；美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州（Nevada）、華盛頓州（State of Washington）、懷俄明州（Wyoming）和南達科他州（South Dakota），大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯（Las Vegas）購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民（Non Resident）包括外國人則用「1040NR表格」，作出租管理服務的公司，在給付外國業主租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，業主年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」給國稅局及業主，記載前一年的租金總收入，因此，業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬美元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益（利潤）也要申報「聯邦所得稅」，同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減：至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。(節錄)

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【北美樓房】「獨立屋」、「別墅」點樣分？

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上篇談及「Condo」與「Apartment」的分別，大家又知道「獨立屋」與「別墅」有何分別？

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「House」是指的是單家獨戶的獨立別墅，別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施；「聯排别墅」（Townhouse，又稱聯排屋）通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號，兩戶及以上家庭共享同一個連續牆面，院子之間多用籬笆或植物牆隔開，而聯排別墅與獨棟別墅一樣，每年也要向政府繳納地稅。

別墅因為是有土地所有權，業主擁有房屋所有權和土地權，所以別墅一般租金回報也很低，事實上只有很少別墅可以做到租金和供樓開支的收支平衡，別墅的租金收益率遠不及分層住宅大廈單位，所以筆者認為聯排別墅是兼具兩者的特徵，而且價格適中，可帶有部分土地所有權，適合想房產價值升值和想獲得一定租金收益的業主。

如果比較三種屋型：「別墅」、「聯排別墅」和「公寓」三種類別的話，筆者會先對比該三種房屋的增值空間，在升值幅度上，別墅的升值空間是大於聯體別墅，聯體別墅又大於公寓。

除特殊情況外，如日本老齡化、單身化致使公寓漲幅優於別墅，但在其它絕大多數情況下，一般是別墅的升值空間最大，例如在我們試在加拿大和美國找例子，以溫哥華（Vancouver）2016年10月的各類房屋價格指數為例，在過去5年，獨棟別墅的升值幅度是明顯高於聯體別墅和公寓，尤其在洛杉磯（Los Angeles）這情況則更為明顯。(節錄)

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