【北美樓房】「獨立屋」、「別墅」點樣分？

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上篇談及「Condo」與「Apartment」的分別，大家又知道「獨立屋」與「別墅」有何分別？

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「House」是指的是單家獨戶的獨立別墅，別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施；「聯排别墅」（Townhouse，又稱聯排屋）通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號，兩戶及以上家庭共享同一個連續牆面，院子之間多用籬笆或植物牆隔開，而聯排別墅與獨棟別墅一樣，每年也要向政府繳納地稅。

別墅因為是有土地所有權，業主擁有房屋所有權和土地權，所以別墅一般租金回報也很低，事實上只有很少別墅可以做到租金和供樓開支的收支平衡，別墅的租金收益率遠不及分層住宅大廈單位，所以筆者認為聯排別墅是兼具兩者的特徵，而且價格適中，可帶有部分土地所有權，適合想房產價值升值和想獲得一定租金收益的業主。

如果比較三種屋型：「別墅」、「聯排別墅」和「公寓」三種類別的話，筆者會先對比該三種房屋的增值空間，在升值幅度上，別墅的升值空間是大於聯體別墅，聯體別墅又大於公寓。

除特殊情況外，如日本老齡化、單身化致使公寓漲幅優於別墅，但在其它絕大多數情況下，一般是別墅的升值空間最大，例如在我們試在加拿大和美國找例子，以溫哥華（Vancouver）2016年10月的各類房屋價格指數為例，在過去5年，獨棟別墅的升值幅度是明顯高於聯體別墅和公寓，尤其在洛杉磯（Los Angeles）這情況則更為明顯。(節錄)

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美加「Apartment」同「Condo」，你識分嗎？

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我們通常聽到在美國（USA）或加拿大（Canada），公寓會被稱為「Apartment」，但在外國我們又經常聽到公寓稱為「Condo」，那到底「Apartment」和「Condo」是否同一意思？

在外國，「Condo」常被認定為產權分售公寓或私人公寓，而每戶都有獨立產權，在加拿大、美國是很常見的；而「Apartment」通常被認定為出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租而非出售。

而公寓還有「Co-ops」，常被認定為「共同產權」公寓，而「Co-ops」實際上是指公司所持有的公寓；當公司出售公寓，業主購買的並非此公寓的產權，而是購買該公司股份，即股權交易。而當中也有分兩種，一種只是轉讓該公寓的長期租賃權，但卻沒有轉讓業權，而另一種則是業權和長期租賃權一起轉讓。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的主要區別在於產權不同。一整棟物業中，「Condo」是每戶業主各擁有自己的產權，每個單位都是由不同的業主擁有；而「Apartment」是指整幢樓由一個業主擁有，這種物業各單位可以分開出租，但卻不能單獨出售，售賣時必須只能整體一棟出售。

美國人出走 首選加拿大房地產？

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美國總統大選之後，有說因特朗普（Donald Trump）勝出，部份美國人正考慮遷往加拿大（Canada）居住，更有州份「話」要脫離聯邦。據互聯網的流量數據，的確多了美國人查看加拿大資料，當中包括房地產資訊，然而有多少美國人會或可落實其「想法」是未知之數。

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一來美國人若要長期居住加拿大，也需要申辦居留或移民手續，二來加拿大相對一般美國地區昂貴，例如美國不少地區之樓價仍只是十多二十萬美元，而加拿大可要三四十萬美元。

然而，美國人對加拿大房地產之興趣並非由特朗普選上總統才開始；早在2014-2015年，主要因加元兌美元匯率有較大幅之貶值，由1加元兌1美元，跌到近年的0.7-0.8之間。雖然以加元計算，加拿大樓價已超過50萬，但若折算美元計，現價與加元未貶值前差不多，為卅多萬。（資料來源：美國地產商聯會）

至於哪些美國州份的人對加拿大最有興趣？這涉及華盛頓州（不是首都華盛頓特區）（Washington，WA）、德克薩斯州Texas，TX、紐約州New York NY、馬薩諸塞州（麻省）Massachusetts MA、依利諾州Illinois IL、佛羅里達州Florida FL、加利福尼亞州California CA等。(節錄)

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移民美國有乜好？

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《星島海外地產網》要求我寫篇文章的題目是「移民美國有乜好？」；我首先在此聲明：我不是「大美國主義」的美籍華人，因為美國（USA）對我來說，只是現今世上一個最適合我追求的生活體系，以下是我在過去36年生活在北美的經驗和大家分享，我了解我的香港和中國大陸的朋友和客戶對美國的政治有不同的意見，我以下的意見分享是從民生的角度作考量，不是從政治的意式型態去評論。

美國經濟體系穩定

我曾看過一個經濟學家（忘了名字）的建議：如果你將來想找尋一個經濟體系作為你將來退休和後代子孫平穩生活的地方，這個國家起碼需要具備3個條件：

具有效方案應付人口老化問題。人口老化已經成為世界各國近在眉節的問題，美國可用移民政策去吸納世界上年青和有技能的一族來美國去維持將來的經濟增長。
糧食能自給自足。美國每年所生產的糧食除了供應本土的需求外，還夠出口其他國家。美國也不斷發展食物生產和食品安全的高科技術。
能源能自給自足。美國本土（包括阿拉斯加）有豐盛的石油和自然氣存量，又有友好鄰國加拿大的能源供應，加上美國地大物博可配合各種不同新能源開發如水力、太陽能、風力等。
所以美國的系統足以具備以上3個條件。

美國的經濟體系是全球最大的，雖然可能很快給中國趕上，但相對人口比例而言，人均收入和就業機會是比較平穩和充裕......(節錄)

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美國總統會影響樓市?

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃......(節錄)

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