美國房地產稅制入門

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美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一州也不同，所以很容易會漏繳；美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州（Nevada）、華盛頓州（State of Washington）、懷俄明州（Wyoming）和南達科他州（South Dakota），大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯（Las Vegas）購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民（Non Resident）包括外國人則用「1040NR表格」，作出租管理服務的公司，在給付外國業主租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，業主年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」給國稅局及業主，記載前一年的租金總收入，因此，業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬美元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益（利潤）也要申報「聯邦所得稅」，同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減：至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。(節錄)

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美國人出走 首選加拿大房地產？

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美國總統大選之後，有說因特朗普（Donald Trump）勝出，部份美國人正考慮遷往加拿大（Canada）居住，更有州份「話」要脫離聯邦。據互聯網的流量數據，的確多了美國人查看加拿大資料，當中包括房地產資訊，然而有多少美國人會或可落實其「想法」是未知之數。

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一來美國人若要長期居住加拿大，也需要申辦居留或移民手續，二來加拿大相對一般美國地區昂貴，例如美國不少地區之樓價仍只是十多二十萬美元，而加拿大可要三四十萬美元。

然而，美國人對加拿大房地產之興趣並非由特朗普選上總統才開始；早在2014-2015年，主要因加元兌美元匯率有較大幅之貶值，由1加元兌1美元，跌到近年的0.7-0.8之間。雖然以加元計算，加拿大樓價已超過50萬，但若折算美元計，現價與加元未貶值前差不多，為卅多萬。（資料來源：美國地產商聯會）

至於哪些美國州份的人對加拿大最有興趣？這涉及華盛頓州（不是首都華盛頓特區）（Washington，WA）、德克薩斯州Texas，TX、紐約州New York NY、馬薩諸塞州（麻省）Massachusetts MA、依利諾州Illinois IL、佛羅里達州Florida FL、加利福尼亞州California CA等。(節錄)

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移民美國有乜好？

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《星島海外地產網》要求我寫篇文章的題目是「移民美國有乜好？」；我首先在此聲明：我不是「大美國主義」的美籍華人，因為美國（USA）對我來說，只是現今世上一個最適合我追求的生活體系，以下是我在過去36年生活在北美的經驗和大家分享，我了解我的香港和中國大陸的朋友和客戶對美國的政治有不同的意見，我以下的意見分享是從民生的角度作考量，不是從政治的意式型態去評論。

美國經濟體系穩定

我曾看過一個經濟學家（忘了名字）的建議：如果你將來想找尋一個經濟體系作為你將來退休和後代子孫平穩生活的地方，這個國家起碼需要具備3個條件：

具有效方案應付人口老化問題。人口老化已經成為世界各國近在眉節的問題，美國可用移民政策去吸納世界上年青和有技能的一族來美國去維持將來的經濟增長。
糧食能自給自足。美國每年所生產的糧食除了供應本土的需求外，還夠出口其他國家。美國也不斷發展食物生產和食品安全的高科技術。
能源能自給自足。美國本土（包括阿拉斯加）有豐盛的石油和自然氣存量，又有友好鄰國加拿大的能源供應，加上美國地大物博可配合各種不同新能源開發如水力、太陽能、風力等。
所以美國的系統足以具備以上3個條件。

美國的經濟體系是全球最大的，雖然可能很快給中國趕上，但相對人口比例而言，人均收入和就業機會是比較平穩和充裕......(節錄)

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特朗普當選 海外物業市況點睇？

特朗普（圖）入主白宮，對未來海外置業及經濟有何影響？ （圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（Donald Trump）當選的市場反應，就像英國脫歐公投事件一樣，又一次打破民調領先會勝出的慣例。美國選出了特朗普為下一任總統，隨之而來就是整個金融市場震動、資金避險、金價急升、美元匯價受壓，大眾彌漫著一股不安的情緒。原因是這次參選的兩位，都是歷屆參選者當中條件及背景最差勁的兩個，現在還選出了一個狂人特朗普，難怪市場反應這麼大。

但從投資角度來看，亦未必太過悲觀，我個人認為，美元匯率短期內或會貶值，導致資金引流，股市波幅大，亦令投資者轉移其他投資項目，所以物業投資從來都是不二之選。

環顧今日全球狀況，香港出「辣招」印花稅加至30%；泰國因泰王離世，令投資者採取觀望態度；日本亦因日圓大幅升值失去吸引力；澳洲和加拿大在過去5年間（指市中心物業）升幅亦達至極高之水平。(節錄)

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