【投資澳洲】展望2017澳洲樓市

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回顧過去2016年發生不少國際大事或多或少對經濟造成衝擊，筆者簡單概括：

特朗普（Donald Trump）爆冷當選美國總統，美國到處有激進示威活動；

英國公投脫歐震驚全球，英鎊兌美元截至12月初暴跌16%；

歐美多個地方發生恐怖襲擊，包括比利時機場，法國巴黎及德國柏林等地造成多人傷亡；

全球地震頻繁，涵蓋五大洲造成多人傷亡及大量建築物倒塌；

韓國總統朴槿惠遭國會彈劾被暫停職務，180萬人在首爾集會抗議，造成政治不穩；
在位70年的泰王去世，全國哀悼；

歐盟爆發難民潮，大量難民湧入歐盟國家，造成社會問題等。

而香港這塊福地，幸好沒太多天災人禍，經濟上亦沒有大波大浪。最讓社會熱切討論的還是年底宣布的樓宇辣招。香港樓市頓時進入冬季，交投淡靜，各投資者紛紛找尋新的出路，海外房地產再一次受到關注，而澳洲（Australia）依然成為熱話。

澳洲元旦後多項民生加費生效

踏入元旦後，澳洲（圖）多項涉及民生的費用正式上調。 （圖片來源：Pixabay）

澳洲（Australia）及紐西蘭是每年全球各地率先迎接新年的地區，今年踏入元旦後，澳洲人將有「禮物」：一些新收費和新法規從2017年元旦後毫不客氣地「迎接」新年，由電費飆升到向海外網購產品徵收商品及服務消費稅（Goods and Service Tax，GST），再到汽油加價和公共交通票價上升。

澳洲電費大加價

其中最受關注的是澳洲能源市場委員會（Australian Energy Market Commission，AEMC）警告，維多利亞省（Victoria）的希素活（Hazelwood）煤炭發電廠關閉，將導致全國各地電費大幅加價。事件令南澳（South Australia）受打擊最大，平均每戶家庭一年電費增加150澳元。維多利亞省每戶家庭電費則增加99澳元，昆士蘭省（Queensland）電費加幅相對較小為28澳元。新南威爾斯省（New South Wales）和西澳（West Australia）每戶大約須加78澳元。

30萬人養老金或被削減、取消

澳洲領取養老金的退休人士當中，有30多萬人在新的資產測試規定下，要麼被削減養老金，要麼完全失去領養老金資格。按自由黨國家黨聯盟政府與綠黨達成的一項交易，逾90%的領養老金人士，在新一年中獲發給的養老金將增加或不變。其中大約17.15萬「稍有資產」的老人，平均每兩周養老金增加30澳元。但23.6萬名因家產較多而只能享受部分養老金的人士，領取的養老金將被削減。

約9.1萬名過去能領取部分養老金的人士，在新一年將完全失去領養老金資格，而且還要失去享受乘搭公車優惠和繳納市政費優惠的雙重打擊。

新的資產測試界線仍未把自住房屋計算在內：

擁有房屋的單身者，如果其他資產達到25萬澳元；
擁有房屋的夫婦，如果其他資產達到37.5萬澳元；
不擁有房屋的單身者，如果擁有資產達到45萬澳元；
不擁有房屋的夫婦，如果資產達到57.5萬澳元；

以上類別人士能領取的養老金將被削減。在這一界線上，資產每增加1,000澳元，他們能領取的養老金將被減少3澳元，資產愈多減得愈多，直至完全失去領養老金資格。(節錄)

全文：http://bit.ly/澳洲多項民生加費生效

澳洲樓市新政策解碼

澳洲今年多個省先後宣佈加徵印花稅，會對當地樓市有什麼影響？圖為澳洲悉尼市境。 （圖片來源：Pixabay）

澳洲買樓，海外人士好像只可買樓花或一手樓？在悉尼和墨爾本置業，海外買家要額外支付額外印花稅？物業類型除獨立屋、多層式住宅、還有聯排屋？以上疑問全屬澳洲樓市範疇，如果對澳洲置業有興趣，或許要花少少時間看看以下內容。

最新徵稅措拖

對於海外人士投資澳洲物業，澳洲政府近期在不同省份先後宣佈增加徵稅，如額外印花稅，相信此舉除了收緊政策，但同時擬有助增加庫房收入。

談起海外人士在澳洲買樓，第一個反應可能是只准買樓花或一手樓。美亞置業高級執行副總裁劉國彪強調，3類身份的海外人士其實容許買二手樓，擁有臨時居民簽證，包括留學生、工作簽證和商業移民，但亦需符合部份條件，包括最多只可買一個二手物業、離開澳洲時必須售出該物業，物業同時只可自住不能放租。

澳洲資深律師馬致聰補充，新樓可包括樓花（Off-Plan）和現樓。樓花定義是未建成的物業，並由發展商直接向買家銷售。若買家再將物業轉售，該物業便不等於新樓。此外，現樓若獲發展商保證在建成後12個月內未有人入住，也可定義為新樓。

至於「摩貨」是指買家在完成正式買賣合約前，把已購入的物業轉售。澳洲法例規定在此交易中不能獲利，必須平手離場，稅項如印花稅需由買家支付。據知，目前僅維多利亞省墨爾本，可在樓花期「摩貨」轉手一次。(節錄)

全文：http://bit.ly/2heCErT

【玄學】香港新特首是…

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2017年中南半球運勢各異，東南亞、澳洲一起一伏，注意天災就可逢凶化吉。

東南亞：吉星高照

東南亞今年得到吉星高照。民生經濟等繼續得到改善。有些人早著先機，在這些國家裡投資置業，今年底若結數，應該賺了不少。不過，如果揸長些時間，回報會更好。在眾國家中，菲律賓與印尼的人民比其他的較爲不幸，因為天災頻繁，包括地震和颱風。（當心今年是地震年）

澳洲：運值昌隆 澳元看漲

澳洲得著這個物質昌盛運之助，在過去之十餘年，經濟不斷改善。物業價值，以澳元計價有升無跌。當澳元兌港圓8.1，8.2時，我說澳元已到頂。雖然它繼而升上約8.3，但很快便回落。在這物質昌盛運裡，不要將澳元看扁，近期底已見了。在今年裡應可見重上6.5，6.6之水平。去年（2016年）我曾說過，在澳洲置業，可以價值滙率齊升，賺雙倍。

香港新特首是…

在2015年頭，卜了一卦問梁振英連任。得坤卦之泰。六合象顯，即外在有支持。卻缺乏內在支持（可能是家庭？）。他不會連任，而他已宣佈了不競逐連任。林鄭月娥末宣佈她參選與否；現在已知可能4人參選。卜卦一問，先問林鄭。卦象顯示是她。所以，其餘就不問了。不過，有點意外。因為這個位置是非常吃力而完全不討好！必需強大願力方可就位。(節錄)

全文：http://bit.ly/2hA2RRf

【移民澳洲】移民到步經驗談之買樓花

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移民簽證批出來了，我於是在1992年初次入境澳洲（Australia），香港人稱之為「報到」。

自己買飛機票自由行，沒有像認識的一些朋友，參加什麼「澳洲七天旅行團」，一共逗留了10天。心想將來都要在這裡安居樂業，還怕什麼？以前未去過人生路不熟，一於自己摸索！

之前曾經在香港看報紙廣告，去過一些布里斯班（Brisbane）物業展銷會，當然是免費還有奶茶咖啡西餅供應。展銷的是全新的房屋，對象是一般想投資澳洲物業的香港人（非澳洲公民只能夠買新樓），又或者是我這些打算移民的人。

香港人對買樓很緊張，慣了要排隊輪籌搶購，又怕移民初來報道連住的地方都沒著落的話，徬徬徨徨；住酒店貴亦非長久之計，搵屋租又唔識去邊度搵…總之是憂慮重重。

相關文章：置業指南—澳洲
這些海外地產展銷會，條件很吸引：有些是現樓、有些是樓花，你可以用現金一筆過購買，或自己搞按揭，就是新屋的業主。房屋建成後就可以馬上過去收樓自住，如果你想繼續在香港搵多幾年錢，到移民簽證到期前幾日才正式去（我知道有些香港人條數計到絕成咁），地產公司可以幫你放租，還保證頭兩三年內，有每年屋價若干百份比的回報，好像是萬無一失的計劃。

記得我去聽過的一間屋，經紀鼓其如簧之舌，講到不知有幾正：位於布里斯班市中心和黃金海岸（Golden Coast）之間，開車到兩地都只是30分鐘，極之方便。（在香港，有時塞起車來，北角去中環都唔止30分鐘啦）、樓高兩層、兩間屋相連式的 聯排屋「Townhouse」（像新界元朗的「錦繡花園」）、有蓋車房，幾十間屋就可以組成一條屋邨，鄰居就在不遠， 大家守望相助（你知道很多香港人怕一家人住一間獨立屋，有野獸跑進來或被人打劫都無人知），長駐經理專業式管理。而售價只是12萬澳元起（折合70萬港元左右）。(節錄)

全文:http://bit.ly/2gQvbxU

寧買當頭起 投資澳洲房產新部署

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澳洲經濟持續向好，移民熱潮再現，澳洲樓市近期再受海外投資者關注！香港政府剛推出「新辣招」，包括大幅增加投資物業印花稅和現在香港住宅平均樓價的水平，令很多香港物業投資者開始再留意海外房產的升值潛力和回報率。

另外，一般海外住宅物業平均樓價包括澳洲、英國、加拿大和美國比香港便宜一至三倍，租金回報率一般約5%至6%，可委托物業管理公司為業主管理物業包括住客背景審查、收租、安排維修事宜等等。另外，很多海外銀行或按揭中介可安排以上國家樓宇按揭給予香港買家。有些國家例如澳洲對海外物業投資者有額外稅務優惠。

相關海外物業：星島海外地產網-物業資料庫
經濟向好 按揭利息50年新低

澳洲房屋購買力達7年新高，澳元匯率亦是近4年新低，海外買家近期也因以上原因開始逐漸留意這國家的樓市動向。

綜觀澳洲國民生產總值（GDP）上季按年計錄得近4年最快升幅，經濟向好令買家入市信心更強。澳洲樓市近年持續上升，主要因按揭息口持續低企，估計未來6至12個月可能再減息，樓價預計來年會持續穩健上升。(節錄)

全文:http://bit.ly/2fRefmF

換領澳洲新護照「奇遇記」

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澳洲護照夠期，去郵局索取換領新護照表格，職員答曰：「現在政府不再派表格，請你自己上政府網站下載」。什麼？澳洲政府年年奉旨加費，現在10年護照是250澳元，連印兩頁表格都想慳番？那些阿公阿婆換領澳洲新護照，但是不懂電腦，或無互聯網的怎麼辦？

登上政府網站，我都不知道為什麼政府部門和一般公共服務機構的網頁，例如水電公司，電話公司，用了那麼多資源來架設網站，都是設計得那麼笨，簡單的想網上繳費，找來找去都不知道按那裡，這個換護照網頁也不例外。資料是多了，層層疊疊亂七八糟，找到了還要log in 個人資料進去。(節錄)

全文:http://bit.ly/2gfQG8W

澳洲「以房養學」實戰篇

隨著近年各國貨幣匯率下跌，愈來愈多家長有意把子女送到外國留學，而在整個留學過程中，生活費才是最大的支出，所以有很多家長都傾向直接於當地購買物業，以減低開支。

澳洲悉尼一直是港人留學的熱門地區，中學學費介乎澳元1萬至1.5萬一年，而大學學費則介乎澳元2萬至3萬一年。生活費加上房租一般則建議預算為澳元$500至$600一個星期。如何將一年30萬港元的開支化為「$0」？「以房養學」幫到你！

以下提供一個按例給大家參考：筆者於悉尼讀書時就有朋友曾經用過此方賺回所有升學開支。當時有一位台灣地區的同學在市中心區Darlinghurst內，以澳元$900一個星期「承租」一個4層4房的舊式公寓，其後花費大約2,000澳元以作翻新單位及於網上購置二手傢俱。連同按金、預繳上期租金及其它雜項開支，合共支出了大約1萬澳元便成為了一個「二房東」開展收租的生涯。而我當時就因為兼職做接送車，幫忙運送小型傢電而認識這位朋友。(節錄)

全文閱讀：http://bit.ly/2eq7JXX
星島海外地產網址：www.singtaoopo.com

墨爾本：全球最宜居城市

澳洲墨爾本截至去年連續第5年穩居「全球最宜居城市」榜首，另一城市阿德萊德同樣入選5甲，相信令人很嚮往當地生活。加上，澳洲天然資源豐富，香港飛澳洲僅約9小時，無論是度假、升學、退休或純投資的升值潛力也值得考慮，難怪近年越來越多港人有興趣投資澳洲物業。

墨爾本5連冠

英國《經濟學人智庫》（The Economist Intelligence Unit）每年公佈「全球宜居城市調查」，就全球140個城市5個方面：社會穩定性、醫療衛生、文化及環境、教育和基礎設施，共超過30個項目作評估，再按各地平均分做排名，滿分為100。

《經濟學人智庫》指，墨爾本被評為「全球最宜居城市」5大原因：

• 藝術與文化：擁有全世界密度最高的商業藝術畫廊

• 美食和佳釀：市內超過2,000間咖啡店和3,000間餐廳

• 自然及野生動物：墨爾本所屬的維多利亞州是30%本土、野生動物的家園

• 體育：擁有5個世界標準運動場城市

• 節慶：多項著名節慶活動，如國際喜劇節、國際爵士樂節等

天然資源豐富
美亞置業高級執行副總裁劉國彪表示，澳洲天然資源豐富是煤礦出口國，譬如澳洲西面是鐵礦石（Iron Ore）主要產源地，產量是全球最多之一，其中4成出口。鐵礦石可提鍊成純鐵，澳洲產量的質素也相對較高。另外，澳洲亦是全球最大鈾礦藏儲量的國家之一，據知其10年產量可供應全球3成需求。由於澳洲本土無設核電廠，產量主要出口至美國、日本、歐洲等。澳洲的天然資源還有煤礦、鋅和鉛、天然氣和酒，而賭博業在當地也很蓬勃。

香港直飛澳洲只需約6小時，澳洲升學、移民一向受港人熱捧。不過，無論置業目的是自住或投資，兩地生活始終有別，加上「隔山買樓」，不妨從交通、社區、校區和物業4分方面作考慮。

想了解更多澳洲樓市情況及當地買樓考慮元素，請即登入星島海外地產網：http://www.singtaoopo.com/

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