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《英文虎報》及《星島虎報海外地產網》合辦「2017海外物業博覽及2017海外物業投資機遇講座」，匯集多個來自海外物業發展商、物業代理、物業投資專家及移民顧問，涵蓋英、美、加、澳、日、泰、馬等升學移民熱點，乃至新興市場如德國，為每位參加者帶來最新海外物業資訊，亦會有多名專家為你分析2018年海外物業市場大勢及投資機遇。

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加拿大獲全球最佳移民國家第二名

《美國新聞與世界報道》最新發表的研究結果指出，加拿大成為全球第二最佳移民國家，僅次於瑞典。

（圖片來源：美聯社 Associated Press）

國際著名新聞刊物《美國新聞與世界報道》（U.S. News and World Report），周一發表2017年最佳移民國家排行榜，研究主要根據多個項目，包括經濟穩定性、收入公平程度、就業市場狀況等，為全球80個國家作出評分。結果，剛慶祝立國150周年的加拿大，今年成為歐洲國家以外，全球最佳移民國家。

報告指出，加國一直是世界各國國民最嚮往移居的北美洲目的地，聯邦自由黨政府於2015年上台後，本國的移民政策更趨向寬鬆。至於美國在今年則名列第七。報告分析，美國依然具備強大的社會及經濟體制，但在特朗普上台後，政治局勢則較見不穩定，影響對移民的吸引程度。

其中在教育因素方面，加拿大更成為全球最佳的移民國家。上述報告指出，加國中小學均實施免費及強制教育制度，以及管治方面並非中央化，由各個省份自行制訂更本土化的教育架構。

同時，在經濟合作與發展組織（OECD）的國際學生評估項目（Program for International Student Assessment）上，加國學生更取得高於平均的分數。

500萬港元 紐約東京買到逾550呎單位 吉隆坡夠買豪宅

500萬港元在香港僅夠買入一個實用面積386方呎細單位。（來源：高力國際）

　　高力國際昨發表的統計數據指出，500萬港元在香港僅夠買入一個平均實用面積386方呎細單位。相同價錢在全球多個地方均可買入500方呎以上單位，如美國紐約及日本東京已夠買入實用面積573及604方呎中型單位、多倫多甚至可購入實用面積1048呎單位，馬來西亞吉隆坡甚至可以買入實用面積5395方呎超級豪宅。
不過，相同價錢在香港未算買入最細單位，英國倫敦及摩納哥分別只可買入實用面積285及164方呎的「納米」迷你單位。

　　若以香港分區作統計，數據亦包括呎價較平的舊樓，500萬港元可購入面積最大的單位在黃大仙區，夠買實用面積506方呎中型單位，離島亦只可買入實用面積482方呎單位，當中以中半山購得單位面積最小，實用面積僅229方呎。而中環、灣仔、港島東、港島南、九龍城及深水埗則可購入實用面積介乎246至291方呎單位。

綜合報道

澳政府擬售悉尼市內靚地起豪宅 24公屋居民拒遷或被驅逐

澳洲新南威爾斯政府計劃出售悉尼市內歌劇院附近的Millers Point黃金位置，以興建高檔住宅區，並計劃驅逐區內的公屋居民，但當地政府否認。

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據天空新聞報道，綠黨在上周五強調，Millers Point地區最後的24名居民接到最後通知，如果他們不接受搬遷安排，將會被驅逐。

參議員Lee Rhiannon表示，住屋上訴委員會的認為政府無循正當程序和公平原則，處理Millers Point居民搬遷問題，但新南威爾斯家庭及社區服務部門拒絕接受建議。

新南威爾斯政府計劃出售悉尼Millers Point和Sirius building黃金地段在內的300個州所有資產，籌集高達5億澳元資金。租戶在收到驅逐通知前，會收到政府的兩份搬遷安排，租戶可以提出上訴，但越來越多的申訴拒絕令卻導致居民最終被驅逐。

Save our Sirius的發言人Ben Peake堅持認為，Sirius building是歷史遺產，呼籲政府與支持者談話並保留這棟建築。

新州家庭和社區服務部門的發言人表示，已有549人被重新安置，資產出售所得款項，會資助修建800多棟新公屋。她在一份聲明中說「在Millers Point還有20名租戶不肯搬走，我們沒有計劃驅逐任何租戶，一些搬遷事項正在安排中」。

大堡礁私人小島公開發售 390萬可做島主

390萬係香港買不到上車盤，但卻可以做島主。澳洲著名景點大堡礁對開一個私人小島Wedge Island正在放售，售價不用50萬美元，即約390萬港元就可買到，在島上曬太陽和欣賞無敵美景，也可以安靜地享受釣魚樂趣。

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島主原開價85萬美元（約663萬港元），但反應冷淡，唯有大割價，減至49.5萬美元。如果從昆士蘭州中部伊利穆帕克鎮坐船前往該小島，大約有5公里航程。

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匯豐投2.5億美元吉隆坡TRX建新總部

馬來西亞匯豐銀行決定投資2.5億美元，在吉隆坡的敦拉薩國際貿易中心（TRX）興建未來總部辦公室，推動馬來西亞發展為東盟金融中心。

大馬匯豐銀行表示，已與TRX城市私人有限公司簽署買賣協議，在金融區興建未來總部大樓，將來大馬匯豐在TRX總部的辦公室面積至少有56.8萬平方尺，成為首間外資銀行在TRX投資發展項目。

大馬匯豐銀行首席執行員慕達胡指出，TRX是吉隆坡的中心地帶，對於提升大馬作為國際金融和商業中心的地位非常重要，預計許多跨國公司和本地公司將被吸引來投資。

 TRX有約7成土地列作商業區，日後將設有一座綜合地鐵交匯站，直接連接到敦拉薩路、MEX高速公路和SMART隧道等主要交通幹線，還會與吉隆坡市政廳（DBKL）合作在敦拉薩路進行交通分流項目，及興建行人專用通道，將武吉免登購物區連接到TRX。

【紐西蘭置業移民攻略】80後香港男女點睇紐西蘭當地樓市

同是80後一男（盤旋明）一女（Roxie）的香港人現居紐西蘭奧克蘭，淺談對看當地樓市的看法。（來源：2位受訪者提供）

　「隔山買樓」要有眼光看準時機，更要清楚了解當地樓市實況。今次找來同是80後一男一女的香港人，重點是2人在當地至少生活1年以上，以男（盤旋明）女（Roxie）的角度怎樣看當地樓市情況。

Roxie：R
盤旋明：盤

樓價

紐西蘭目前的樓價，已較高峰期回落少許。（來源：thinkstock）

R：紐西蘭（New Zealand）樓價高峰期大約是上年或1年半前，目前樓價較高峰期回落少許。據報道，紐西蘭樓價屬全球頭5位，奧克蘭（Auckland）更是全國樓價最高地區，所以樓價對當地人來說也難負擔，「新樓約80至100萬紐元，偏遠點樓價約60萬紐元；威靈頓（Wellington）則相對略平約50萬紐元；基督城（Christchurch City）也差不多，不過當地買樓就要承擔地震風險，購買地震保險相對也會貴少少。」
如果買獨立屋較貴，退而求其次可以揀排屋（Townhouse），多層式住住宅（Apartment）相對較少。至於奧克蘭的租務回報也較威靈頓和基督城好，「近市中心每周租可能約500紐元，遠離市中心約1小時地區每周租金約300至400紐元。」
盤：紐西蘭樓價在2011和2012年上升很厲害，這5至6年價錢不排有雙倍或三倍升幅。單以奧克蘭為例，樓價平均85萬紐元，較去年升幅已多約2成。事實上，當地政府也實施打擊樓市措拖，升幅也有放緩。自從踏足紐西蘭，當地樓價當然有變化，大量內地資金湧入，「記得初初來到，有日在路邊散步，赫見3團內地睇樓團，內地人到這裏買樓，可以用全現金支付（Full Payment）形式。」

樓市未來走勢

R：紐西蘭地大，而且有移民，當地建屋速度不太快，相信這些因素有機會推高樓價，當然租樓或放租則較容易，「預計樓市未來有上升空間，而且華人始終喜歡買樓，有瓦遮頭。」內地人在當地買樓情況近1年也有放緩跡象，政府也有辣招打壓。
盤：根據紐西蘭政府估計，奧克蘭需要1萬4個單位，去年僅落成7千多個單位，明顯供不應求。「近來，當地樓市交投靜了很多，相信部份因政府實施打壓樓市措拖之下，採取抱觀望態度。」
此外，美國顧問公司Demographia年初公布《全球樓價負擔能力調查》指出，香港的樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）達到18.1倍，連續七年排榜首；紐西蘭也達10倍，排全球第四。
另一方面，無論市政府或中央政府也指出，當地人口越來越多，淨移民數目以年計，去年達7萬4千人，相信未來傾向興建較細單位。
紐西蘭樓價仍然上升，但升幅目前已放緩，但本地人仍無法能力買樓，而且奧克蘭的火山地形，向後擴展有難度，估計未來有可能限制外國資金買樓。「政府執政至今9年，實行很多收緊移民政策，相信也會對樓市有一定收緊，或許參考鄰國澳洲的樓市措拖。」
全球供樓負擔最高10大城市
排名　  國家地區 　　樓價入息比率
1 　　　香港 　　　　　 18.1倍
2 　　　澳洲悉尼 　　　12.2倍
3 　　　加拿大溫哥華 　11.8倍
4 　　　紐西蘭奧克蘭 　10倍
5 　　　美國加州聖荷西 9.6倍
6 　　　澳洲墨爾本 　　9.5倍
7 　　　美國檀香山 　　9.4倍
8 　　　美國洛杉磯 　　9.3倍
9 　　　美國三藩市 　　9.2倍
10 　　  英國伯恩茅斯     8.9倍

地點選擇

R：多層式住宅在紐西蘭仍屬少數，只有市中心才有供應，市中心以外地區以獨立屋或排屋佔多，「市中心居住多數是短住或商人，多逗留在市中心和較少駕車。因為當地交通始終不太發達，無車就很難去其他地區。」
盤：奧克蘭交通比較差，「如果由外圍駕車到市中心返工．僅得一條高速公路，所以繁忙時間非常塞車。」如果在市中心住多層式住宅，性價比會較貴；若住近郊（Sub Urban）地區，「居住單位空間較大，出入該區方便，但前往市中心可能有點不方便。」

物業概況

Roxie笑言，若居住獨立屋，大面積的花園可種樹、花草，細的至少可用來晾衫。（來源：受訪者提供）

R：市中心多層式住宅一般約500呎，間隔1至3房，甚至開放式（Studio）廚房或睡房也有，樓價大約30至40萬紐元。
如果是獨立屋，一般會有很大的廚房，也可能有花園，大的可種樹、花草、擺放小朋友玩的彈床，細的話至少可以晾衫，但發現華人獨立屋花園的石屎比例較多，這樣可減少剪草，「屋前將草地鏟起舖石屎，華人較少剪草，又或者會或請人剪草，白人則照樣花園是花園，閒時會剪草。」
至於奧克蘭冬天不會落雪，大約攝氏零度或幾度，亦無室內暖氣，「舊式屋會有燒柴火爐，新落成因環保理由，就會採用電暖爐。」
如果買獨立屋建議去睇樓和檢查地契，大部份買樓連地，亦有部份不連。至於屋內要檢查有否漏水、水浸、電掣走位等，同時找專業人士驗樓。新樓問題相對較少，不過當地有樓花亦發生爛尾樓事件，現在也流行使用拍賣網買賣住宅單位。
盤：獨立屋一般有1個車房，屋前屋後有花園，屋旁可以搭棚停車。「基本上，除市中心外，車輛停泊路邊或其他地方毋須付錢，另外華人單位間隔傾向彎彎曲曲，洋人單位間隔相對較四正，花園空間也較。」

Roxie相關連結：
Roxie 符樂，紐西蘭的未婚人妻
http://fulokjourney.com
https://www.facebook.com/FulokJourney/

澳有望建時速1200公里超級列車 墨爾本去悉尼僅53分鐘

「大灣區」概念不單在粵港有，澳洲一樣有。墨爾本和悉尼之間的交通連接，有望使用Tesla總裁馬斯克（Elon Musk）提出的一種超迴路列車（Hyperloop）技術，行駛時速可達到1200公里，屆時從墨爾本到悉尼只需要53分鐘。澳洲東海岸有望在10年內變成另一個「大灣區」。

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墨爾本委員會的首席執行官Martine Letts在接受傳媒訪問時表示，悉尼和墨爾本佔全澳經濟產出40%，讓兩座城市更緊密連接，可以更大限度地釋放潛能，「競爭的時代已經結束，現在的問題是要一起站到國際舞台上，所以悉尼和墨爾本應該合作。」

Letts還表示「城際高速連接可以幫助實現這一願景，而且我們已經有技術來克服難題。」

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VicHyper的首席執行官Zac McLelland表示，目前技術問題已經解決，要建成這條高速連接鐵路，在5年之內可以做到。McLelland還稱項目的成本計算會在今年稍後完成，但預計會在4000萬澳元左右。

據悉，超迴路列車（Hyperloop）技術是2013年由特斯拉的總裁馬斯克最先提出的，即抽空管道里的空氣製造真空環境，子彈式的列車在其中靠電磁懸浮原理行駛，時速可達到1200公里。

紐約超豪公寓淪銀主盤 買家從未還銀行貸款

美國紐約「億萬富豪大道」（Billionaires Row）超級豪宅大廈One57一個單位，淪為銀主盤要拍賣，有機會成為紐約最貴銀主盤。

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這個單位屬全層複式單位，由一個神秘買家在2014年以5090萬美元(約3.97億港元)購入，並於翌年在盧森堡私人銀行Banque Havilland承造一筆3530萬美元的按揭，唯他從未還款，銀行遂收樓並強制拍賣單位。

One57位於紐約市57街，住在這裏的大部分是福布斯富豪榜上的超級富豪，同一大廈一個單位曾以1億美元易手，保持紐約最貴公寓紀錄。大廈由Extell發展公司的Gary Barnett興建，由一間阿布扎比公司的子公司資助，但這間子公司去年曾涉及與數十億美元洗黑錢活動有關而遭受調查。

西澳大削技術移民範疇 僅餘18職業受申請

西澳洲失業率過去一年高於全國平均水平，當地政府決定接受的技術移民職業，由原本178個大副削減至18個，柏斯亦退出鄉區擔保移民計劃。

圖︰pixabay

西澳工黨政府於3月上任首日便推動修改名單。省長麥高雲（Mark McGowan）稱，餘下的18個職業主要來自有真正需要的醫護界，包括助產士、精神科醫生及多個級別的註冊護士。

麥高雲稱，經廣泛諮詢後，除去砌磚工人、電工、雪櫃技工、教師、咖啡店經理、心理學家等職業。職業從新名單除去的工人所持技術移民簽證過期後，若希望繼續居留，需向聯邦政府提交申請。

過去逾一年，西澳的失業率高於全國平均比率。麥高雲表示，現時的經濟環境，移民比西澳居民優先就業並不合理。「我們的政策是任何時候，西澳職位由西澳人先得。當失業的西澳人可以勝任職位，還從海外快速引入工人是不合理的。採礦熱潮高峰過後，我們的經濟劇烈轉變，需要盡力令西澳人恢復工作。」

麥高雲亦證實，聯邦政府同意把柏斯從鄉區擔保移民計劃中剔除，取消申請西澳工作簽證的額外途徑。

吉隆坡生活真體驗

（來源：thinkstock）

　　大馬全年夏天無颱風、無地震，熱帶陽光的生活，加上華人比例多，生活消費低廉，不如簡單了解一下當地實際生活情況大概是怎樣。

毋須填入境表格

吉隆坡國際機場四處也看到馬來語和英文的指示牌。（來源：星島虎報海外地產）

　　港人去馬來西亞是毋須簽證，近年香港直飛首都吉隆坡（Kuala Lumpur）航班選擇很多，即使廉航也有數間。甫抵達吉隆坡國際機場（Kuala Lumpur International Airport），最特別莫過於毋須填入境表格，過關手續也很順利。
　　機場內四處也看到馬來語（Bahasa Melayu）和英文，前者是大馬官方語言，後者就是第二語言，大部分人亦通曉廣東話或普通話。

國教：伊斯蘭教

　　除此之外，踏足大馬這個國度，隨處可遇上身穿伊斯蘭教（回教）服飾男女，機場更特設祈禱室，完全體驗到伊斯蘭教是大馬的國教。事實上，馬來西亞人口也很多元，主要分3大類，包括馬來人、華人和印度人。全國共約3000萬人，而吉隆坡人口則約170萬。
　　信奉伊斯蘭教要遵守不同教條，最為人熟悉應該是不准吃豬肉。簡單如到街市買菜，如果教徒走進華人為主街市，菜檔旁邊是豬肉檔，後者需要遮掩檔口分隔，避免被教徒看到。運送豬隻的車輛更需要遮蓋，避免被教徒看到。另外，若店舖舖名寫明清真認證「Halal」，即允許教徒的飲食、使用產品或服務，若相反是Non-Halal，提醒教徒不適合。

車牌、油價

　　馬來西亞面積約330,000平方公里，大香港約300倍。地大物博下，單看車輛的車牌第一個英文字母也看出來自哪個城市或地區，情況類似美國不同州份車牌。吉隆坡的車牌以W和V代表開首，B則代表雪蘭莪，P代表檳城，J代表新山。基本上，當地每個家庭至少擁有1輛車，所以塞車問題極普遍，尤其在吉隆坡市中心（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）。

吉隆坡的車牌以W和V代表開首。（來源：星島虎報海外地產）

　　另一方面，馬來西亞的天然資源豐富，如橡膠、棕櫚、錫礦等，更有石油出產和出口，當地若為車輛入油，入滿一缸油大約100令吉（約200港幣），但香港入滿同卻要高達至少400至800港幣。無鉛汽油每升約1.98至2.24令吉（約3.60至4.07港幣），香港則約16至18港幣；柴油約1.88令吉（約3.42港幣），香港則約5港幣。而且，當地人差不多每日也會透過手機應用程式（Apps）查看油價。

馬來西亞人會透過手機應用程式（Apps）查看當天車輛燃油價格。（來源：星島虎報海外地產）

　　還有一個有趣分享，由於吉隆坡入油廉宜，也吸引鄰國新加坡相對油價較高會駕車通關入油。不過，新加坡政府早已立例限制，列明所有離境車輛油缸至少要四分三的限制。大馬政府早年亦立例禁止外國車輛入境後，購買使用其中一款較低廉的無鉛汽油，保障當地車輛。

當地人住屋至少要1000呎

　　提到交通配套，雖然當地人駕車非常普遍，但吉隆坡也有不同的公共交通工具，如輕鐵（Light Rail Transit，簡稱LRT）、單軌電車（KL Monorail）等。

吉隆坡有不同的公共交通工具，如單軌電車（KL Monorail）。（來源：星島虎報海外地產）

　　至於當地大學畢業生薪酬大約2000令吉（約3639港幣），部份家庭也像香港家庭會聘請工人姐姐，同樣多數來自菲律賓、越南、印尼等。雖然馬來西亞的家庭模式近年也開始轉變，由大變小，但一般住宅單位面積至少要1000平方呎或以上，才是當地人可接受的水平。
　　另外，由於大馬政府會資助教育及醫療，所以當地人接受不同類型醫療服務，費用也相當便宜，譬如身體檢查約200令吉（約393港幣）、洗牙約150至280令吉（約272至509港幣）、剝智慧齒約600令吉（約1091港幣）。 

網上發布不良內容 十新生遭哈佛拒收

美國哈佛大學最近取消至少十名已經收到錄取通知書的新生的入學資格。（來源：thinkstock）

　　美國哈佛大學最近取消至少十名已經收到錄取通知書的新生的入學資格，原因是校方發現這些學生在社交網站facebook一個私人聊天群裏，發布含有性或暴力內容的帖子和淫穢表情包，或拿性侵、虐童和死亡兒童開玩笑，並發布種族歧視言論。

　　報道說，這個私人聊天群，是從一個約有百名哈佛新生的大群裏分流出來的。大群裏的學生是準備今年秋天入讀哈佛的新生，彼此通過學校在facebook上設立的「哈佛2021屆學生」（Class of 2021）官方頁面取得聯繫，建群初衷是閒聊和分享流行文化表情包。但其中幾名新生隨後自行建立了一個小群並開始發布淫穢表情包，還要求大群成員發布「挑逗性表情包」以進入他們的聊天室。

　　《哈佛大學校報》上周六率先披露此事。根據該報獲得的截屏，涉事學生一度在這個小群裏嘲弄性侵、滅猶大屠殺和死亡兒童，對受虐兒童開黃色玩笑，還發布針對特定人種或族裔的笑話。一些人稱，虐待兒童引起人的性慾，還有一些人則發表了侮辱某一族裔的「妙語」。哈佛校方獲悉此事後當即展開調查，在四月中旬取消了至少十名學生的入學資格，並表示這是最終決定，不會改變。

　　哈佛大學也在facebook上的「哈佛2021屆學生」網頁上發布警告信說，這一網頁由哈佛大學的學院招生和財政資助處運營，旨在幫助新生結識同學、詢問問題、保持聯繫等，學校對非正式聊天群及其中內容不予負責。警告信還說：「哈佛大學保留在多種情況下撤銷學生錄取資格的權利，其中包括被錄取學生的行為導致其誠實、成熟或道德品格受到質疑的情況。」

法律專家︰有權撤銷資格拒收

　　一些美國法律專家認為，作為高等教育機構，哈佛有權拒收違反學校品德守則和反仇恨言論政策的學生。哈佛取消這些學生入學資格的理由，不僅基於他們發布不良網絡內容的行為，也基於他們由此表現出的糟糕的判斷力。據報道，今年有近四萬人報考哈佛，創該校申請人數新高，最終錄取學生二千零五十六名。

　　新生傑西卡．張（ Jessica Zhang）表示，學校懲罰這些在網上發布露骨照片學生的決定是正確的：「我欣賞幽默，但很多話題是不能拿來開玩笑的。我尊重招生辦公室的決定，因為這些行為反映出這些學生真正品性。」

綜合報道

資料來源：星島日報

加國物業二按現危機 近4成貸款者無準時還款

加拿大金融消費者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）警告，愈來愈多以物業二按借錢，卻未有準時償還貸款，令本身負債水平已創新高的家庭承受更大財政壓力。

外國傳媒報道，加拿大金融消費者管理局發表報告指，本身已經有樓按而再使用房屋淨值信用額（HELOC）借貸的家庭，自2011年以來飆升近4成，令人關注到加國樓市放緩所涉及的消費者債務。

管理局專員特達斯科（Lucie Tedesco）表示，在消費者的負債水平創新高之際，HELOC持續存在，可能會增加家庭財政壓力。她指出HELOC可能會導致加人將其物業當成銀行提款機，令他們更易借取多於他們所能應付的款項。

報告指出，尚未償還的HELOC貸款在2016年達到2,110億加元，而加國約有300萬個HELOC戶口，即每戶平均欠債7萬加元。報告還顯示約4成消費者未有準時償還HELOC借貸，大部分消費者在賣樓前，都不會全數還清其HELOC欠款。

加國最近數季的負債與收入比率已升至新高，政策制訂者已多次警告家庭容易受到無法預料的事件或經濟衝擊。

馬來西亞8月起徵旅遊稅

馬來西亞8月起將徵收旅遊稅。（來源：thinkstock）

　　馬來西亞日前宣布8月1日起將徵收旅遊稅，無論外國旅客或馬來西亞國民入住當地酒店均需繳稅，若不遵從會受處分或限制離境。

　　稅項屬強制，並按酒店共分為4個等級徵稅。5星級酒店每晚需繳納20令吉，4星級酒店是10令吉，1至3星級酒店會是5令吉，至於未有評級的則是2.5令吉。
　　如果是民宿或傳統村屋，入住作教育或訓練用途或宗教機構擁有不作商業用途，則可獲豁免。另外，入住少於10間房的旅館也可獲豁免。

　　旅遊稅於今年4月在國會通過，旅遊部指出，稅項預計每年可增加約8.7億令吉的庫房收入。而旅遊及文化部長納茲里（Mohamed Nazri Abdul Aziz）曾預測，若全國酒店入住率達60%，稅項預計可為大馬政府帶來約654萬令吉的額外收入。

綜合報道

資料來源：台灣中時

澳政府大力泵水增房屋供應 分析料有效降樓價

澳洲總理特恩布爾在新一份財政預算案中，向建築行業投入45億澳元資金，有望在四年內打興建逾10萬個新單位，並創造5000個就業崗位。

（圖片來源：Pixabay）

新單位全都座落在悉尼，當地房屋短缺將在今年內達到10萬間。分析預計，計劃將在2021年之前建成9.3萬個新單位，可將悉尼的房屋供應量提高41%，每戶每年可獲得330澳元的經濟利益。要達到這個目標，位於百里溪(Badgerys Creek)的悉尼第二機場以及一系列的交通項目必不可少。

新南威爾斯省以外地區則獲其它方面協助，經濟分析機構Cadence Economics受澳洲承建商會(Master Builders Australia)委託進行分析報告指，面對全澳其它地區共16.5萬間房屋短缺，各省政府可釋放更多土地來降低樓價，或利用聯邦政府的鼓勵機制來減免行政程序，降低四成建築業成本。

此外，聯邦政府還推出幫助地方政府加速規劃審批和完善房屋基建的10億「國家房屋基建資金」(National Housing Infrastructure Facility)，可有效支持各地在2021年前建造1.85萬個新單位。資金屬於共計750億的10年基建計劃，其中300億撥款是為未來四年提供，預計總共可建造7.4萬個單位。

分析認為，預算案的房屋計劃不僅可減輕置業者負擔，還有宏觀經濟效益。報告稱，每戶每年的330澳元經濟利益讓總體效益增長32億，「到2021年可貢獻近20億的國民生產總值(GDP)」。澳洲承建商會行政總裁王丹妮(Denita Wawn)表示，該會一直為房屋供應問題奔走，樂見聯邦政府出手解決。

負責房屋的助理財長叔加(Michael Sukkar)表示，提高住房負擔能力最好的方法就是建更多新樓，打破供不應求的局面。財長莫理遜(Scott Morrison)則鼓勵各地政府節省行政費用，降低成本。他批評工黨的房屋「加稅」政策，讓澳洲置業者雪上加霜。工黨一直以來呼籲廢除一手樓負扣稅，聲稱此舉有助於建造5.5萬個新單位。

高盛估計加國樓市有3成機會爆破

美國投資銀行高盛（Goldman Sachs）估計，加拿大樓市在不久將來爆破的機會接近三成，在全球10大主要經濟體中，泡沫爆破機會排行第三，僅次於機會分別達四成及三成半的紐西蘭和瑞典，惟加國樓價下跌的幅度可能僅為現價的5%。

（圖片來源：Pixabay）

根據CBC新聞報道，該投行發表的報告，研究全球10大經濟體的樓市泡沫爆破機會率，包括評估各國房屋供應、按揭債務水平和樓價等因素，調查對象包括加拿大、日本和英國等。

高盛在報告中指，加國房價「出現高估情況，信貸增長同樣高企，這些都是典型的房價下跌警示。」

與不少國家相似，加拿大自2009年全球經濟衰退後樓市一片向好，自2010年以來，平均房價已有超過四成的升幅，雖然升幅遜於其他國家，但高盛認為樓價不是唯一的問題。

報告指，住宅物業市場佔加國國內生產總值（GDP）的百分比過高，加上建屋數目幾乎較人口住屋需求高出一倍，均是值得關注的要點。

加拿大皇家銀行（RBC）全球資產管理首席經濟師拉斯協雅（Eric Lascelles）同意報告的觀點，指樓價跌幅有可能甚大，令國內經濟陷入疲軟期。

脫歐陰霾籠罩樓市 倫敦3月樓價跌

英國土地登記冊最新數據顯示，今年3月，倫敦樓價急挫，跌勢為全國之首，平均樓價跌1.5%至471,742鎊。同月比增長率1.5％，為2012年來最低。消費者物價指數亦從2.3%升高至2.7%，是自2013年9月以來最高。

（圖片來源：美聯社 Associated Press）

一直受金融行業人士青睞的倫敦金融城（The City）、東倫敦自治市陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets）和依士靈頓（Islington）錄得同比最大跌幅。金融業被指會被脫歐拖累，專家認為，通過樓市可看出，這些區域或已開始窺見脫歐的負面影響。

路透報道，周三出爐的一項調查顯示，倫敦閒置的辦公空間在過去15個月內跳增，且可能持續增加，儘管英國退歐後大批企業出走的可能性或將壓低租金。

德勤地產(Deloitte Real Estate)公布最新調查顯示，辦公空間承租速度減緩，加上租賃交易結案時間延長，都造成去年辦公空間的空置率激增36%，今年第一季進一步增加19%。

然而，調查顯示，開發商持續推進新建項目，預計將使倫敦辦公空間的年交付量增至2003年以來最高水平。

德勤地產調研經理Shaun Dawson對路透表示，「開發商不得不繼續開發新項目，因為我們不知道2019年時我們會處於怎樣的境地。」

德勤周三發布的調查顯示，截至3月31日的6個月中，已建成的辦公面積有390萬平方英尺。這是自2004年以來，單一調查顯示倫敦市中心已交付辦公面積的最高水準。同期開建的新項目有28個，將使得開發面積增加320平方英尺。

安大略省辣招挫樓市 或迎撻訂潮

加拿大安大略省政府早前推出16辣招壓抑樓市，包括徵收15%非居民投機稅等，有地產經紀聲稱，政策對一些買家及賣家造成心理影響，部份地區樓價下調一成，又指有些在政策未出台前已簽署的買賣合約，因買家面對市場調整，財政安排失預算下擬「撻訂」離場，他稱撻訂其實並非可行方法，預料未來因買方無法完成交易而引發的糾紛及法律訴訟或會增加。

地產經紀黎宇昌稱，安省推出的壓抑樓市政策，並非如政府預期般可防止外國人炒高房價，受害反而是本地市民，特別是對希望趁樓市興旺時換屋的人影響最大。他又聲稱地產市場現正處於觀望態度，想買的人不敢買，想賣的人不能像以往一樣可於短時間內高價脫手。

黎宇昌指，政府新房屋政策對手頭上有錢買豪宅的本地或外國顧客起不了作用，300萬加元以上位處良好地段的豪宅，仍然出現搶購潮。

黎又說，預計特別是在華人社區，出現撻訂的情況可能增加，因撻訂引發買賣雙方對簿公堂的情況，卻不會成正比例地增加，因為華裔人怕麻煩，如果買方撻訂，賣方要沒收訂金並非易事，因為訂金通常會儲存在地產公司信託戶口中，賣方要訴諸法律，待法庭裁判後才能沒收訂金。這類民事訴訟過程可能要等很長時間才能有裁決，但訴訟期間業主不能將涉事房屋放盤再售。

此情況下，如果買賣雙方均是華裔，黎宇昌聲稱，買家和賣家或會因怕麻煩，採取雙方同意放棄合約方式，即是雙方協商，買方放棄訂金或再加一些金錢補償，雙方同意放棄執行買賣合同，而雙方當事人、代表的地產經紀及兩經紀公司的東主，都要在同意放棄合約上簽名，並列明賣方收到訂金和附加賠償後，放棄一切追討及訴訟權利。另外，有時買方因為種種因素不能如期成交，亦可向賣方要求延長成交日期，如果賣方同意，雙方可簽署一份延期交易補充合約。

黎宇昌估計，若房地產市場於未來幾個月，仍然處於一潭死水情況，當一些買賣合約不能成交時，這類以雙方同意放棄合約的和解事件會增加。

加拿大物業調查 逾半受訪者相信樓價繼續升

加拿大帝國商業銀行（CIBC）3月中一項持有物業調查，發現計劃賣屋加拿大人，三分二因重新購買另一棟物業價格太高猶豫不決，部分千禧代年輕人則覺得置業後，經濟負擔加重和安全感降低，認為租房更好，另超過半數人相信多倫多樓價會繼續上升。

　　銀行於3月16至20日網上向Angus Reid論壇的註冊會員（Angus Reid Forum Panelists），就持有物業的看法進行意見調查。受訪者來自不同族裔背景和年齡層，並不一定擁有物業。

　　結果顯示，計畫出售房屋的加拿大業主，41%主要為了增加現金和兌現房屋的升值。不過，62%受訪者認為目前重新買樓的價格過高，對於是否賣掉手上物業猶豫不決。另有48%人擔心政府調整稅務等政策，會令樓價下調。28%受訪者則相信目前樓價，租屋比買屋更好。

6成嬰兒潮世代人想賣樓

　　嬰兒潮世代，即按CIBC定義年齡55歲以上人士，有意賣掉現有物業的比例最高達67%，主要考慮是大屋換細屋、多層式住宅或樓齡較舊的多層式住宅，而且出售後可獲得更多退休收入，或趁現時樓價高賺取更多利潤。惟這年齡組受訪者，亦有較多人擔心目前若再買樓的價格過高，對賣掉現有物業感猶豫。

4成千禧世代已置業

調查另一重大發現是，18至34歲年齡層，即所謂千禧代，39%已有置業，其餘61%主要是租樓或跟父母或其他家人同住。未有置業人士中，23%表示自己永不置業，29%則不確定。值得注意的是，已置業千禧代，高達81%人表示未來會賣掉其物業。
千禧世代列舉出售物業原因，包括：63%表示置業後的房貸和其他房屋相關支出，令現金減少；57%受訪者表示擔心利率若上升，更難負擔每月房貸供款；另有36%受訪者相信租房是「更好選擇」。不過，千禧代計劃賣屋人士中，40%表示主要理由是希望換更大的房屋。

半數相信樓價繼續升

超過半數人仍相信多倫多樓價可見未來會繼續上漲，54%受訪者相信樓價會持續上漲。反之，40%受訪者則認為未來5年內樓價會下跌，其中4%相信房價會在1年內下跌，16%相信房價將在未來1至2年內下跌，另有20%受訪者相信房價會在未來3至5年內下跌。

綜合報道

加國四口之家放棄買獨立屋 轉攻住宅大廈

加拿大人的傳統觀念認為，子女應該在空間寬敞的獨立屋或鎮屋成長，自幼可到後園玩耍。住在多倫多的《星報》特約女作者伯恩斯（Jackie Burns）與丈夫原本都有這個看法，但最後放棄這個念頭，選擇在大廈單住居住。

圖︰星報

伯恩斯的長子尼特尼爾（Nathaniel Durkacz）10年前出生，她與丈夫安東尼（Anthony Durkacz）居住在書院街（College St.）與威靈頓街（Wellington St.）交界一幢分契式大廈，尼特尼爾沒有在獨立屋或鎮屋長大的經歷。

尼特尼爾出生後的第一年，儘管生活寫意，但伯恩斯仍然覺得有必要為兒子尋找合適獨立屋。尼特尼爾2歲時，伯恩斯再度懷孕，令她想更快搬到獨立屋居住。夫婦二人出售原居的分契式大廈，打算在找到新屋前，一邊租住鄰近安大略湖（Lake Ontario）與坎伯河（Humber River）的分契式大廈單位，一邊找尋獨立屋。

一家之後一直在這個單位居住了7年，而且愈來愈愛分契式大廈的生活方式，他們現居於一個三睡房三浴室的單位，面積足以為大廈其他小童舉行派對，及家長聚餐。整棟大廈約50名小童經常一起玩耍，多年來大廈的家長更已發展成經常舉行游水和乒乓球活動的團體，大廈亦設有派對室及多項體育康樂設施，適合孩子舒展筋骨，夫婦決定在租約屆滿後在同一幢大廈買一個單位作安樂窩。

但最近這座大廈有一個三房單位以156加萬元售出，破了大廈交易紀錄。

日千葉橫濱大地震機率逾八成

日本官方最新調查，未來三十年內發生強度六級或以上大地震的機率，千葉、橫濱及水戶逾八成，東京則近五成。（來源：pixabay）

　　根據日本官方最新調查，未來三十年內發生地震強度六級或以上大地震的機率，以千葉、橫濱及水戶這三座城市的逾八成最高。東京都發生大地震的機率近五成，跟去年公布的發生機率差不多。

　　日政府地震調查研究推進本部地震調查委員會，昨日公布二○一七年版的全國地震預測地圖。跟去年六月公布的一六年版預測相比，關東地區發生大地震機率大致相同，太平洋側區域則增加了一個百分點。

　　根據日本媒體報道，預測地圖顯示，可能出現造成建築物開始倒塌的震度六級或以上大地震的地區，包括千葉、橫濱及水戶等地，發生機率都逾八成。預測顯示，太平洋側地區發生南海海溝地震等海溝型地震的機率略為增加，從市政府所在地來看，機率從高到低分別是千葉的八成半、橫濱及水戶的八成一、高知的七成四、德島的七成二及靜岡的六成九。東京則有四成七、大阪市五成六、名古屋市四成六。

綜合報道

資料來源：星島日報

坎培拉或出新措施助年輕人買樓 人工轉首置戶口可減稅

澳洲坎培拉希望買樓的年輕首次置業人士，可能在下周二公佈的聯邦預算案中獲得資助。

聯邦政府高層正熱議，以新的稅務優惠來幫助澳洲青年購買他們的第一間住宅。《每日電訊報》透露，一項類似把部分工資轉入首次置業存款戶口可享受稅務優惠的計劃，正獲負責審議預算措施的「剃刀黨」幾位閣員考慮。

此前一項允許把公積金儲蓄戶口中部份存款，轉入青年人首次置業存款戶口的方案，雖然獲財長莫理遜（Scott Morrison)表示可以考慮採納，但引發執政黨內部辯論和分歧後，當時在海外訪問的總理特恩布爾（Malcolm Turnbull)急令黨內停止討論。

「剃刀黨」成員之一，資源部長卡納文（Matt Canavan）周日表示，聯邦政府正積極考慮房屋負擔力問題，但拒絕證實五月預算方案中是否包括一項首次置業者的儲蓄計劃。「我們將重點考慮確保澳洲人能負擔得起房屋，這是自由黨國家黨政府的一項基本原則。」

維省省長安德斯（Daniel Andrews)對新措施表示歡迎，聲稱首次置業者正打一場「不公平的戰鬥」，他們應給獲得平衡的幫助。他指，首次置業者在樓市上與投資者競爭，後者獲得政府負扣稅資助，而且獲一生積累的資產和收入作為後盾。

紐約出生率繼降 每千人僅生12.28個BB

根據去年人口普查數據，美國紐約出生率正在下降，並處於全國十大城市地區中的第四低。

（圖片來源：Pixabay）

《紐約郵報》報道，包括紐約市、威徹斯特、洛克蘭、納蘇及新澤西北部在內的紐約區，每1000人之中的出生率為12.28個新生兒；相比之下，全國第一的休斯敦為15.08，全國平均則為12.31。出生率最高的地方一般都是在南部及西部，德州達拉斯-沃斯堡（Dallas/Fort Worth）以13.96排第二位，其後的是華盛頓特區的13.19及亞特蘭大的12.74。

擁有逾2000萬人口的紐約，至少在過去3年出生率一直下降，2014年為12.54。

至於比紐約出生率更低的，只有10.84的紐英倫、11.31的邁阿密-勞德代爾堡（Miami-Fort Lauderdale），及11.75的費城。

千禧代最心儀城市 溫哥華躋身10大 多倫多僅排24

有地產網站公佈千禧世代最心儀全球百大城市調查，荷蘭首都阿姆斯特丹居冠，加拿大多倫多表現欠遜僅排第24。（來源：pixabay）

　　有地產網站調查千禧世代最心儀全球的百大城市，榜首是荷蘭首都阿姆斯特丹，加拿大溫哥華殺入10強，多倫多在「住房」及「夜生活環境」表現欠遜，僅排第24。

　　專門經營歐洲租盤的網上平台Netspick，訪問全球18歲至34歲的千禧代年青人，按16個指標包括就業、旅遊、住屋、交通，以至互聯網速度等類別，為全球城市評分。以10分為滿分，計算各城市得分後，排列出總排名。

　　全球百大城市中，荷蘭阿姆斯特丹以108.80分總分名列榜首，排第2、3均是德國城市，分別是103.9分柏林和102.70分慕尼黑。加拿大溫哥華以100.50分排第10，多倫多則排第24，總分93.10分。

　　按細類劃分，多倫多市「移民包容度」獲9.25分，「性別平等」獲8.10分，但「對LGBT友善度」只獲5.4分。而「節日氛圍」獲6.80分，「啤酒」只得3.8分。網站計算多倫多市的夜店和營業時間後，「夜生活環境」更評獲1分。「住房」分類只得2.8分，相信由於多倫多市的租金和樓價飆升，計劃租房或者邊租屋邊儲錢作首期也不容易，因而未能吸引千禧世代原因之一。

綜合報道

資料來源：星島－多倫多

萊坊：大馬未來十年 超級富豪飆7成

萊坊預計，馬來西亞超級富豪人數未來將飆升70%。（來源：網上圖片）

　　萊坊（Knight Frank）預計，馬來西亞未來10年（2016年至2026年）超級富豪（UHNWIs）將飆升70%至1730人。亞太區研究主管尼古拉斯霍表示，因大馬經濟持續成長，為房產、科技和原產品領域的個人和企業，能夠帶來增加個人財富的機會，「我們主要是看好這3個領域的個人和企業，未來10年的富豪將從中誕生。」

　　尼古拉斯霍指出，科技是一個新領域，不少富豪從中累積財富。馬來西亞資源豐富，雖然原產品仍處低迷，但估計未來10年將有所增長。此外，《2017年財富報告》指出首都吉隆坡百萬富翁有2萬2800人、千萬富翁有1440人、超級富豪有630人，預料吉隆玻超級富豪人數未來10年也將增加70%至1071人。超級富豪是指個人的財富總值超過3000萬美元（約1.3億令吉），而2015至2016年大馬超級富豪人數，按年增加3% 
。

樓市轉趨穩定

　　對於中國資產管制會否對柔佛依斯干達區有影響，大馬萊坊董事經理薩古南透露，這並不會影響，並相信該區域銷售今年將會復甦，尤其是從依斯干達美迪尼區領先帶動整體銷量，預期可看到大馬和新加坡買家回升，主要原因是該區地理位置優越，靠近新加坡，以及即將展開隆新高鐵計劃。
　　薩古南續指，大馬對投資者相當友善，雖然政府限制海外人士需購買一定樓價或以上的大馬房產，這樣亦能吸引超級富豪在大馬投資產業，避免出現與民眾爭買樓的現象。

　　薩古南看好馬來西亞2017年樓市，將走出低谷逐漸復甦，並且趨向穩定。薩古南更指出，馬來西亞樓市熱點在吉隆坡，尤其白沙羅高原（Damansara Heights）最受歡迎，相信受惠於基建如捷運工程的帶動。
　　大馬萊坊國際項目行銷（住宅）高級經理杜米尼補充，《2017年財富報告》也顯示，不少大馬富豪將子女送往英國倫敦和澳洲求學，並在當地置業方便子女求學；近期大馬富豪們亦在日本東京和德國柏林置業，唯人數並不多。

綜合報道

資料來源：馬來西亞東方網

澳洲後生仔買唔到樓 新生代擁物業比率全球第二低

對不少香港的年輕人來講，買樓上車遙不可及，但澳洲的年輕人想買樓一樣困難。匯豐最近調查報告顯示，澳洲樓價飆升，當地千禧新生代（Millennials）在擁有物業方面全球排行倒數第二。

匯豐調查了來自不同國家9000名18至36歲的年輕人，結果顯示，澳洲千禧新生代擁有住宅的比率只稍高於阿拉伯聯合酋長國的26%。

澳洲匯豐銀行房屋貸款部經理維琪奧（Alice Del Vecchio）說，在中國和墨西哥等國家，新生代住房擁有率高達70%。「澳洲的情況不是這樣。為甚麼呢？不是他們不想買樓，而是很難邁入買樓的第一步」。她指出，報告也顯示了澳洲年輕人儲首期需要更長時間。

「有些人會延遲生孩子，另一些人談論在父母的家裡多住一些時間」她說。「『我們能否用父母的銀行賬戶？』『能否讓父母幫助我們？』─在借房屋貸款時，已成為一個話題。」

紐省工黨議員莫基（Daniel Mookhey）說，許多澳洲年輕人買不起樓，除非改革目前的買樓政策。「我們首先需要做的是調整房屋投資的稅務法規，使投資者不能像現在那樣比房屋自住者得到更多優待。」

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澳洲證監會主席警告 要從美國次按危機中汲取教訓

澳洲聯邦儲備銀行連續8個月維持官方利率在1.5%的歷史最低水平，但在樓價飆升與刺激疲弱經濟間已左右為難。

澳洲央行面臨兩難，一邊是樓價狂升，另一邊是經濟增長疲弱。

澳洲央行董事局周二開會作出不加息決定，符合市場預期，有傳媒早前訪問50位經濟師，全部都認定央行將按兵不動。但央行面臨兩難局面，一邊是澳洲東部各大城市樓價狂升，但通脹、工資、就業和經濟增長均呈疲弱之勢。

樓市過熱令央行無法再度減息，否則有可能引發樓市進一步大升，但經濟增長疲弱和低通脹，意味著它不能以加息來抑制樓市泡沬。央行行長羅維（Philip Lowe）近期在幾次演講和在國會委員會調查聽證會作供證時，均表達這種進退兩難的困境。但他支持澳洲金融和保險管理局（APRA）上周採取措施，限制銀行提供新的僅付利息房屋貸款。

但最新數據顯示，悉尼和墨爾本樓價繼續高漲，上市公司監管機構–澳洲證監會（Australian Securities and Investments Commission）主席梅迪拉夫（Greg Medcraft）警告，澳洲應從2007年美國的次按危機中汲取教訓。他接受訪問時表示，證監會擔心僅付利息的房屋貸款上升，包括投資物業者和買房屋自住者。

業主加租一倍多倫多全市嘩然 政府或將新樓列租金管制範圍

加拿大多倫多西區有多層式住宅大廈的租客，最近收到業主通知，計畫今年7月起加租一倍。但安大略省法例規定，1991年10月或以前落成的住宅，租金加幅上限受法例規管，其後較新的住宅則不設上限。有市議員認為要改變條例，避免再出現兩級租客情況。

多倫多當局正研究針對加租不公的對策 (網上圖片)

當地發展商Urbancorp於去年4月破產重組，破產顧問公司KSV成為公司的破產信託人，接管Urbancorp。濕比利街（Sudbury St.）170號物業的租客莎薩妮（Kim Zasadny）及室友上周接獲KSV的通知書指，由今年7月1日起，租金將由1650加元(約9560港元)調整至3300加元(約1.9萬港元)，莎薩妮只能選擇接受新租金或搬走「我甚至不知道業主可以合法地這樣加租。」

另一名在38 Joe Shuster Way租住單位的AJ Merrick，上周五亦收到KSV通知，今年7月1日起要加租一倍「我希望可以留下，但我唯有搬走，實在是太貴了。」KSV未作出回應。多市市議員馬切勞（Josh Matlow）指「法例有必要修訂，不能讓業主自肥但租戶則無家可歸。」

安省新民主黨（NDP）上月曾提出私人法案，建議不限建築年份，將租金加幅管制擴大至所有類形租盤。安省房屋事務廳長巴拉德（Chris Ballard）的發言人Laura Gallant表示，租金過度攀升不能容忍，當局正研究針對加租不公的對策。安省租客援助中心法律總監Kenneth Hale表示，樂見新舊住宅租金未來加幅有望劃一。

千葉幕張大變身

就近東京的千葉縣幕張市，是日本國家戰略特區之一，利用2020年奧運的契機，發展再生城市，城市建設領域、國際商貿、醫療領域等都加速發展。

幕張位於千葉市，現時最出名的，應該是「幕張メッセ」（幕張展覽館），在日本國內僅次於東京國際展示場，除展覽外，亦經常舉行大型演唱會。最近在幕張新都心一帶，即將有大規模住宅地區項目發布，在名為「幕張新都心若葉住宅地區」之上，興建多座高層住宅，寫字樓及店舖。項目規模宏大，佔地17.5公頃，暫名「幕張BAY TOWER PROJECT」，由七間發展商合力參建，包括三井不動產RESIDENTIAL、野村不動産、三菱地所RESIDENCE、伊藤忠都市開發、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業，都是日本國內舉足輕重的發展商。

由於是國家戰略特區，當然要搞搞新意思，日本政府打算在該區加入一些「近未來技術」，包括無人機快遞，到時只要打開窗戶，就可以收取信件貨物；此外，政府亦有意引入無人駕駛汽車，到時幕張可能是日本最潮的城市。

幕張很遠嗎？也不是。經海濱幕張站坐電車，半小時就可以到東京。就發展而言，幕張是很有潛力的。

全文:http://bit.ly/2mUOTNm

日本電力燃氣公司都搞地產?

日本地產市場走出低谷，地產商有賺，電力公司及燃氣公司也「不務正業」，想在這市場分一杯羹。平成28年至30年(2016至2018年)，這些公司投放在首都圈的住宅及酒店，甚至日本中部的投資額，加起來估計有1500億日圓。最近東京燃氣，就決定於今年4月，多開2間公司主力做不動產業務。

關西電力亦是近年甚為落力「不務正業」的集團，不說不知，他們在大阪梅田亦擁有酒店。日本3.11大地震後，全國都要求節電，關西電力本業面臨不少挑戰，因此決定強化不動產業務。最近已決定在大阪市北區曽根崎，翻新一座物業，將之改建為一座新酒店，目標2020年開業。隨著東京奧運開幕，加上海外旅客到關西旅行亦日漸增多，這可說是相當理性的一步。

關西電力在長野縣，京都等地都有酒店，來年於大阪市中央區亦會有另一間商務酒店開業，今次再建一間，擴大了關西電力在區內的不動產版圖。

想緊跟這些財團步伐，可考慮投資小單位收租。現時東京渋谷區公寓，售價153萬港元起(2,260萬日元)，面積逾241方呎，地利甚佳，適合長線投資。

倫敦地鐵部分路線車廂多年未清洗

有數據揭倫敦地鐵的衛生情況，7條地鐵線從未清洗過，但倫敦交通局（TFL）解釋稱，地鐵其實是有洗車時間表。

每年，倫敦地鐵使用人次高達5百萬，但不為人知的是，大部分線路的座位都十分髒。數據顯示，11條地鐵線中，只有3條地鐵線的有定期的清潔時間表。

倫敦交通局近日公開一批有關倫敦地鐵線路的清潔狀況的數據，當局承認，除了Bakerloo、Victoria 及 Central 3條線每6個月至少用水濕洗一次以外，其他線路並無此「待遇」：District、Jubilee、Northern、Circle、Piccadilly、Metropolitan及Hammersmith和City這幾條線上的列車座位，就從未被清洗過。

不同地鐵線清潔時間表也不盡相同。Victoria線的清潔狀況最為理想，地鐵派專人每24個星期對車廂乘座大掃除一次。Bakerloo線則36周作一次深度清潔。每晚，清潔人員會為Jubilee、Northern和Piccadilly線的座位吸塵。

TFL發言人表示，僅在2015、2016兩年，用於Bakerloo、Central、Victoria、Metropolitan、Circle、Hammersmith和City及District清潔費用高達1161萬英鎊，這些線路，地鐵方面稱每隔2至3日拖一次地。TFL發言人稱，當局已盡努力保持一致、嚴謹的清潔標準，為乘客提供舒適的乘車環境。

星島－歐洲

移民到步經驗談之租屋

在澳洲找屋是很頭痛的，不同香港的房屋短缺，澳洲是花多眼亂，選擇太多！(Pixabay圖片)

有了車，只要夠膽，甚麼地方都去得到。我寄居朋友父母家，終非長久之計，於是偵騎四出，找合適的房屋暫時租住。

我不需要遷就工作地點，又沒有子女，毋須考慮學校派位區域，住哪裡都不是問題。聽了S君的意見，我決定不要住到南邊華人聚居的區域，住到典型的老澳區去。

在西區和北區看過一些房屋，隨緣進入在路邊看到地產代理公司，走進去詢問。他們有時間的話，會攜同鎖匙，開車送你去看，否則就給你地址，你自己開車去看看環境和外觀，合心水的再約看屋時間。

當時澳洲民風淳樸，人與人之間很信任，有家代理與我素未謀面，說沒時間陪我，就交鎖匙給我自己開車去入屋看，記得臨走鎖好門就OK。我說要留下我的身份證明給你們嗎？他們說不需要，你這麼厚道的話，就放下20元做鎖匙按金吧。真係「咁都得」……(節錄)

http://bit.ly/2lGzIFU

澳洲收緊按揭政策 投資者購買力仍強

2017年的第一個月份已經過去，悉尼及墨爾本均錄得可觀的增長。(Pixabay圖片)

2017年的第一個月份已經過去，雖然一月份屬於澳洲物業市場的淡季，但二手市場卻錄得不錯的成績。單單看兩大一線城市悉尼及墨爾本均錄得可觀的增長，當中悉尼的樓價增長了1%而墨爾本則增長了0.8%，其他城市平均增幅亦有0.7%。相比去年同期，悉尼已增長了16%，而墨爾本則增長了11.8%。從2012年起，悉尼的樓價已錄得累積增長差不多70.5%

至於樓花及一手市場方面，Corelogic分析指出， 市場將承受壓力。因銀行對海外買家按揭貸款申請收緊，買家入息將受到嚴格審查（特別是人民幣收入或持中國護照的買家），變相買家購買時的考慮因素因而增加。但澳洲發展商則稱不太擔心按揭會大幅影響樓價或房產市場，因為買家都願意以全額繳付樓價而不做按揭。就以一個位於West Melbourne 剛落成的樓盤, 海外買家中佔35%買家都以現金找付全數，當中已亞洲人居多。可見緊縮的按揭政策對專業投資者來說並非有太大阻礙作用。(節錄)

http://bit.ly/2lZQIaM

【投資紐西蘭】紐西蘭具投資潛力嗎？

最近去了紐西蘭（New Zealand），除奧克蘭（Auckland）外，大部份停留的地點皆是鄉村或「埠仔」，例如 Dunedin、Akaroa、Taranga 等，景色優美，是愛好户外活動及偷閒人士之好去處。

筆者喜歡紐西蘭，全國人口不多只有450萬左右（即香港已多他們近三百萬人），但各處井井有條，好天的日子藍天白雲。當然，若從經濟規模角度看，其大城市奧克蘭只是中級百多萬人的城市，約香港五分之一。

職業病又發作，在街上行走時搜集了一些賣樓雜誌，且粗略詢問了行家及金融人士，共計有以下資訊：

1) 奧克蘭平均樓價算貴，超越一般家庭能夠負擔的能力
不要以為只是香港價格超高（雖某評論說香港最難買樓），全球量化寬鬆 （QE）令全球資產價格向上，多少是另話。根據業內人士意見，稍有質素的獨立屋需要過百萬紐西蘭元【下同】。

2) 有城市人遷往小鎮居住
年輕的因樓價貴而遷移，而小鎮之獨立屋半百萬已可以，老年的賣了城市屋去小鎮退休，也有中年的搬到小鎮而利用城市屋的租金收入幫補小鎮住房開支。那麼城市空置物業便多？又未必，因有移民及從小鎮搬進城市工作或尋找機會的人士補充。(節錄)

http://bit.ly/2kaOOP1

【投資解碼】實質按揭利率才是影響樓價關鍵

2017年，全球投資者也會把焦點集中在美元身上；利息、美匯指數、美國國債，都是全球投資者極為關注的事，香港基於受聯繫匯率 、美國利息及美匯指數所影響，香港樓價表面上，需要作出相應的下跌。

簡單來說，當美元及利息上升，香港資產價格便要下跌，所有在香港的「內部價格」：股價、樓價、工資、通脹等都需要下跌來調整整個經濟，而一般在坊間的「專家」，都單純用利率去評論樓價。在筆者眼中，那些「專家」簡直業餘得不能論為業餘。筆者實在不明白，那麼顯淺的金融知識，那些「專家」仍不能搞清楚，我有很多時都很想知道，到底他們的專欄是不是用錢買回來的，那麼低知識水平的人為何能為專家，筆者嘗試在此專欄中去解釋以下事實。

美元上升 影響屬表面

我以香港為例子，很多人認為美元上升會直接打擊香港樓價，但事實上，美元上升對香港樓價的影響只是表面的；實際上，美元上升導致熱錢的流向，才是影響樓價的主要原因之一，因為熱錢的流向，直接決定了香港的實質按揭利率， 而實質按揭利率，才影響樓價的主要重點，正如2008年，當負利率差距持續，在港熱錢充裕，銀行水浸而推動借貸，這是香港地產價格上升的主要原因。(節錄)

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1至3月迎接日本樓市「小陽春」

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近日日本東京首都圏的交投又再活起來，根據日本不動產經濟研究所（Real Estate Economic Institute，REEI）早前發表的報告，去年12月首都圈的分層住宅大廈單位（マンション），發售戶數比前年增13.2%，是3個月以來首度上升。

首都圏的分層大廈住宅簽約率，達76.6%，亦是3個月以來重越好淡分界線70%的水平。分層大廈住宅的可售單位，比前月增加836戶，現有7,160戶。反映了經過一輪調整，首都圈的物業市場慢慢活躍起來。

日本樓市「小陽春」

根據過往經驗，1月至3月期間，是日本樓市的「小陽春季節」，於這段期間，人們轉工、入學、就職等都較為頻繁，異動甚多，需求會較其他月份大，如果想賣樓，就要好好把握機會了。

因此，最近亦有不少地點絕佳的樓盤介紹，一個位於大阪難波站5分鐘步程，距櫻川站３分鐘步程的物業，面積629方呎，現只售152萬元，呎價僅2,416元，說是大平賣也不為過。難波位於大阪中央區，是大阪極旺之地，心齋橋及道頓崛等近在咫尺，租客不缺，用來投資作民宿也相當不錯。

美國房地產稅制入門

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美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一州也不同，所以很容易會漏繳；美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州（Nevada）、華盛頓州（State of Washington）、懷俄明州（Wyoming）和南達科他州（South Dakota），大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯（Las Vegas）購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民（Non Resident）包括外國人則用「1040NR表格」，作出租管理服務的公司，在給付外國業主租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，業主年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」給國稅局及業主，記載前一年的租金總收入，因此，業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬美元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益（利潤）也要申報「聯邦所得稅」，同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減：至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異。(節錄)

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玲玲師傅醒您雞年財運通勝

聽日就踏入丁酉雞年，又是時候關注新一年各生肖運勢，相信不少港人最關心自己的財運、投資方向，著名堪輿學家麥玲玲特地為大家剖析各生肖新一年運勢，祝大家雞年發大財！

雞：財政較為反覆波動，投資運不過不失，宜持保守觀望態度。
狗：雞年財運平穩，倘若有意拓展海外市場，雞年是合適時機。
豬：財運順遂的一年，喜獲強而有力的「天乙」貴人星相助，做事得心應手。
鼠：雞年財運不俗，喜獲代表女性貴人的「太陰」吉星拱照。
牛：財運有輕微進步，惟人際關係疲弱，凡事不宜過份冒險進取。
虎：財運將有輕微進步，尤其獲得「月德」貴人星之助，雞年人緣暢旺。
兔：雞年受「沖太歲」不穩定因素影響，容易有突如其來開支。
龍：雞年的財運不過不失，將會有人提出新的合作或投資計劃。
蛇：財運穩定，若想實踐新的投資計劃，不妨向肖牛者提出引薦或合作請求，成功機會較高。
馬：賺錢能力較猴年強，加上有貴人助力及幸運之神眷顧，整體財運將可有進步。
羊：雞年未有大的財星進駐，偏財運並不樂觀。
猴：投資方面以穩健為大前提，建議選擇中長線投資，並以「刀仔鋸大樹」方式進行。

全文：http://bit.ly/2ja4ypP