就算不加息 QE亦可爆煲

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近年環球市場皆著眼於利息走勢，尤其是美國聯邦儲備局的意向，一旦不見加息或增幅似有若無，市場交易以致資產價格便通常上漲。久而久之，部份市場人士便覺得只要繼續量寬且不加息，資產價格只有向上，因為資金始終要尋找出路嘛…聽落又好似很有道理；然而細想又覺得似是而非，因倘若這是定律，那麼市場及人類便從此不會/應再有經濟及金融衰退？

實在太美滿了，美好到「Too Good to be True」境界。凡遇上好到你唔信之事物，通常都傾向不信。QE 有很大能量，但不是無限能量，總有個「頂點」，超越後便會走下坡。

此外市場像有一個錯覺，就是以為需要有加息才會令量化寬鬆（Quantitative Easing，QE）或經濟出問題，不加息就安全無事，這多少解釋為何市場那麼關心聯儲局議息之方向。

錯！不加息QE和經濟也可以爆煲！ (節錄)

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【玄學】2017流年運程（上）

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時光飛逝…可能自己老了，所以覺得時間過得很快。又已經到十月尾，還有兩個禮拜多一點便立冬了，新一年的氣數開始交入。是時候講講來年的風水形勢。

來年2017丁酉火雞年。丁為天干屬火在上，酉為地友屬金在下。從五行角度看，火尅金、干尅支，矛盾頓生。有矛盾，當然難求和諧。新的一年會是一個是非多、情緒化、做事多衝動的一個年頭。希望大家可以控制著波動的情緒，多點諒解與包容。

講風水，讓我先從氣候講起吧。雖然很多人都感覺並且談論全球暖化，不過今年的冬天會稍微凍一點。如果寒衣不夠或準備去一些冷地方，應該準備一下寒衣。

(節錄)

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加拿大物業投資─新手入門篇

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加拿大對不少港人而言絕不陌生，亦是港人多年來的熱門移民及旅遊地點，但講到投資當地的物業，可能大家的認識便相對較少。買加拿大物業，跟香港物業有何不同？買賣時有哪些事項需要留意？我們續一為你講解。

加拿大不但是8大工業國組織成員，更榮獲多項名列前茅的排名，包括由聯合國公布的《人文發展報告》中連續4年穩踞《世界最適宜居住的國家》第八名、《世界快樂報告》多年均在前5位、在經濟學人2016年的《全球十大最宜居城市》調查報告中，溫哥華及多倫多連續四年分別排名第三及第四名；而加拿大政治清明、社會安定、法制健全、生活幸福，在世界上的形像和平友好。

據加拿大皇家銀行公佈，2015年加拿大二手樓市按年上升5%，成交逾50.5萬個單位，為有紀錄以來第二高；而樓價則按年上升4.6%。需要留意的是並非所有省份均錄得升幅，當中卑詩省（British Columbia）及安大略省（Ontario）的升幅分別是21.7%及10.9%，成為加拿大樓市的火車頭。

加拿大是華人移民的熱門地，多個城市如溫哥華、多倫多等都有不少來自香港、台灣及中國等地的華人移居，建構了不少成熟的華人社區，所以在這些城市置業自住，較容易適應。

加拿大的貸款利率比其它歐美國家低，約2.5厘，投資風險較小。不過要留意銀行對於海外投資者的貸款額較低，大概是樓價的60% – 65%。此外，外國人或非加拿大居民亦可自由買賣加拿大房地產，不論是購買數量和樓價也沒有差別。而且，加拿大的業權屬永久業權，可以世代相傳。

全文:http://bit.ly/2eEiv9T
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澳洲樓市 「你健康嗎」？

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澳洲樓市最近回落，再加上各個新樓盤落成，讓市場猜疑樓宇會否供應過剩。

主要城市如墨爾本由去年的14.2%增長下跌至9%（截至2016年9月）；悉尼則由去年16.7%增長下跌至10.2%（截至2016年9月）。房地產業界代表Andrew Schwartz在澳洲《金融時報》訪問時稱，由2016年初起為市場調整期，但因澳洲的房產市場有別於其他國家發展，它擁有自我調節的能力。這都建基於人口大增，資金受到良好的保障及監管，公寓房屋成為市場新趨勢以及穩定的租金水平促使房屋市場有穩定性的需求。他亦稱下一個增長黃金期將會是 2020 年。

除了房地產業界代表外，在另一邊箱，建築界亦對樓市把抱正面態度，更言對市場的信心比4個月前強，相信未來12個月會有更好的增長。而市政局局長Ken Morrison亦稱這調查（下圖）顯示，在礦業投資熱潮結束後澳洲的經濟轉型。而澳新銀行（Australia and New Zealand Banking Group，ANZ） 首席經濟學家Richard Yetsengayc亦指，新南威爾士省和維多利亞省繼續是房地產行業的經濟強國，淨 29%的受訪者預計未來12個月內房地產行業將有所改善，預計增長會高於上一季度的27%。(節錄)

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走上《律政強人》之路

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大台電視劇《律政強人》終於曲終人散，劇集有違過往一般律師片集中講述在法庭上你爭我鬥，雄辯滔滔的場景。整套劇集反而主要環繞著法庭以外的律師工作中如何鬥智鬥力，合夥人之間的爭權奪利，亦描述很多如何精心佈局的黑暗一面，只有在最後方寧的訴訟上才短暫出現張強與KC在法庭上針鋒對決的場面。究竟公義重要還是金錢及客戶利益重要？要找一個平衡點實在很因難，這亦很好地給觀眾尤其學生反思要當一個出色律師背後在工作、道德及友情上所面對的矛盾。


要成為律師，除了學歷外還要具備很多必要的先決條件，包括口才、應變力、判斷力、自信、分析力等。香港的律師資格可分為事務律師 （Solicitor） 或大律師 （Barrister），兩者均先需要完成法律學士學位 （LLB） 後再修讀為期一年的法律深造文憑課程 （PCLL），之後通過不同的實習要求取得相關的律師資格。《律政強人》中亦有篇幅描述方寧叩門自薦向張強拜師的一個情節，亦可見所拜「師傅」的素質是何其重要。(節錄)

全文:http://bit.ly/2emhjMW
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美國槍械文化：帶支槍

對很多人來說，美國是一個「周街都有槍」的國度，不但反映在其電影中，現實亦是每年有數萬人於各式各樣的槍擊案件中傷亡，比例較許多地域高出很多，不少美國人也認為需要收緊部份法規。

至於為何這樣，筆者沒有深究，只知道其憲法保障國民擁有槍械之權利，況且無論古或今，部份國民亦需倚靠槍械營生（如搜獵）甚至自衛。

再者，在美國立國初期（公元1776年立國），槍械相比現今的落後得很，例如在放一槍之前要先塞進圓球子彈，燃點火藥引線等，才能打出一槍，雖殺傷力不輕，但準確度、速度、射程等並不像現今的高快遠，即其立國先祖很難想像到武器可變得如今的猛（若這些立國先祖有時光機可看到數百年後之今天的勁武器，不知會否仍制定其《The Right to Bear Arms》 法案，是一有趣問題）。

這個槍械文化，筆者在美國讀書時也有些領悟......(節錄)

全文:http://bit.ly/2ekbL2n
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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（二）

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筆者海外買樓時，進門的第一步，一定是先首先了解清楚當地經濟、人口、地理環境、移民政策及房屋買賣的法律和規則。但筆者發現很多人都沒有了解清楚就去投資，他們也犯了常見錯誤和走進法律的誤區，例如：

一、房產權不等於土地權

目前，許多海外房地產中介都會以「買樓可獲永久產權」為噱頭來吸引買家，但這其實是故意混淆房產權和土地權這兩個概念。在海外買樓，確實是可以獲得房屋的永久產權，可是土地產權卻不一定是永久的。現實情況是，許多國家如美國、加拿大、英國、澳洲等國家法律規定，土地分為完全地權（Freehold Land）及土地借權（Leasehold Land），前者指買家所購買物業的土地和房屋都完全屬於買家所有，沒有年期限制，但整體價格較貴；後者則指買家只對房屋擁有所有權，而房屋所佔土地的產權屬他人或政府所有，一旦到期，土地有可能會被收回。

《中英聯合聲明》後，香港新批的大部分物業也是如此，土地租用年限到2047年。因此，投資者在下手前要明確自己所買物業是屬於哪種類型，我們經常看到賣廣告的泰國物業正是如此情況，泰國的物業是只有永久房產權，但卻沒有永久土地權的，但很多香港的泰國業主卻不知這情況。(節錄)

全文：http://bit.ly/2dyUAKm
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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（一）

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很多人在有意在海外置業，但沒有真正了解當地法律，中介喜歡隱惡揚善，香港買家經常捱打局面，唯有靠自己了解以下細節，才能避免做「羊牯」。

地權：「永久業權地」及「租賃地」

有海外置業經驗的人士都會知道，買樓前要清楚項目所在是「永久業權地」或「租賃地」。事實上永久業權地才最保值，同時，有些國家所有土地都是租賃地，有些則兩者都有，買家在置業前要了解條款，不少英聯邦國家或前英治地區，都有永久地權地段或較長的地權。以香港為例，不少地段地權長達999年。

有些國家的業權及地權關係較複雜，如越南、柬埔寨等國家等，業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地，一旦上蓋無咗就乜都無，有些國家立國時政局未穩，無法承諾永久業權。所以東南亞之中，我只有投資馬來西亞，因為以前是英治地區，地權簡單兼有永久地權。

稅制：購盤伙數或影響稅率

本港享有簡單稅制及相對較低的稅率，然而在海外買樓了解清楚稅率，因為隨時有機會賺價輸稅，以美國為例，付出的樓價並沒繳付未來的地稅，而任何美國房屋的業主要得到土地使用權，都必須於每年繳交0.7-1.5%的地稅。

如日本，其稅制亦對投資者很不利，因日本政府會向業主收取利得稅，並採取累進方式，最高達45%，幾乎佔租金收入一半，所以買日本樓一般不會博升值，所以千萬不要輕易被中介游說而多買幾伙，因為買一個單位，利得稅會很低，多幾間稅就會好高。(節錄)

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英鎊見｢九算｣，英國樓有得諗！

英鎊，一個近日熱爆投資界的話題！

英國脫歐後，進入了第二輪匯價波動的大浪，英鎊近日終失守10算關口，並一度下試9.2水平後才告輕量反彈，這是自1985年出現的低位，英國脫歐落實，首相文翠珊（Thersea May）表示無意再發動公投，並如期明年啟動脫歐程序，英鎊匯價急挫，並市場關注12月份會否如期加息。

有危自有機，英鎊急挫後，英國房產變相有折扣，更是史上最大的折扣！這樣，相對日本、台灣、泰國房產等海外投資盤，多了一份吸引力，買家可能會擔心其資產會否因為匯價的問題而下跌? 但投資海外樓，其想法和投資本港樓市情況有異，本港為防止炒風，政府推出了雙辣招壓抑炒風，而投資英國樓，雖然不受本地辣招管制，但想賺快錢同樣不行，因為有著買賣限制，同時除了本身的樓價外，英國當地要海外買家上繳房產稅，無論日後的買賣，出租都要交稅，變相成本大了，且買賣要經地產代理進行買賣，也要由代理去安排英國律師去做手續(自己網上找也可，但律師費相若），也要支持一定費用，加加埋埋，要轉手去賺也需要一定時間。(節錄)

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美國總統會影響樓市?

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃......(節錄)

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過來人語：海外升學要揀寄宿學校

從事IT業的黎先生（Kelvin）早年畢業於英國劍橋大學工程系，而他的一對子女也分別於15及16歲時到英國升學，現時其兒子已入讀倫敦帝國學院（Imperial College London），女兒則就讀英國當地中學。

寄宿訓練紀律

談及子女的海外升學路，Kelvin說是子女主動要求，他只是協助搜尋資料及提供意見，而選擇到英國或多或少與前殖民地的情意結有關。Kelvin分享到，如果送子女到海外升讀中學，就讀寄宿學校相對較好：「入住宿舍既可訓練其紀律，也較容易融入當地文化，慢慢培養出自己的價值觀。我的兒子當時到英國升讀高中時，我只是幫他選擇最適合的學校，當時我亦有帶他親身到學校與該校校長傾談並看學生上課的情況。我認為規模較少的學校對學生的關注度會高一點。」Kelvin說。

投資留學生宿舍

子女在英國升學以外，Kelvin亦有在英國物業市場投資，並買入了一間留學生宿舍作投資。Kelvin 兩年前以50至60萬港元，購入位於英國諾丁漢（Nottingham）、以舊建築改建而成的學生宿舍，首三年更保證回報9至10厘：「買入物業時我都沒有特地去『睇樓』，但見首3年保證9至10厘回報，而且買入物業銀碼不大，同時當地確有一定的需求，單從回報看確是不錯。」

投資前做足準備

「當然我亦要計算好風險，包括轉手困難、需支付維修費，以及英國公投脫歐後來由歐盟學生的數目減少等，所以買海外物業自己也要做功課，除要認真看相關法律文件，也可用Google Map作簡單搜索，看看是否真的有這座建築物。」Kelvin說。

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澳洲「以房養學」實戰篇

隨著近年各國貨幣匯率下跌，愈來愈多家長有意把子女送到外國留學，而在整個留學過程中，生活費才是最大的支出，所以有很多家長都傾向直接於當地購買物業，以減低開支。

澳洲悉尼一直是港人留學的熱門地區，中學學費介乎澳元1萬至1.5萬一年，而大學學費則介乎澳元2萬至3萬一年。生活費加上房租一般則建議預算為澳元$500至$600一個星期。如何將一年30萬港元的開支化為「$0」？「以房養學」幫到你！

以下提供一個按例給大家參考：筆者於悉尼讀書時就有朋友曾經用過此方賺回所有升學開支。當時有一位台灣地區的同學在市中心區Darlinghurst內，以澳元$900一個星期「承租」一個4層4房的舊式公寓，其後花費大約2,000澳元以作翻新單位及於網上購置二手傢俱。連同按金、預繳上期租金及其它雜項開支，合共支出了大約1萬澳元便成為了一個「二房東」開展收租的生涯。而我當時就因為兼職做接送車，幫忙運送小型傢電而認識這位朋友。(節錄)

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【海外升學】家長們不可不知的4大「細節」

家長送子女到海外升學時，著眼點大多放在國家及學校，往往忽略子女海外留學當中很多重要「細節」，而這些往往在實戰中至為重要。

星島《求職廣場》出版人及行政總裁陳筱芬教育博士（Fanny），熟悉職場更熟悉海外升學，她經常要收到不少家長詢問有關海外升學的問題，今次Fanny特別分享了以下幾個家長不可不知的海外升學「細節」！

1 ) 勿低估生活支出

不少家長安排子女出國留學，多著眼於「大數」（即學費、住宿費），而忽略其他支出：「我有一位細侄女今年3月到日本關西升讀Top-Up Degree，一年的學費約8萬港元；看似不貴，但原來當地生活費並不便宜：每月住宿、伙食及交通費都要近每月8千港元，一年來單是生活費就要近10萬元。」

Fanny認為子女不一定要住得近學校才好。以倫敦為例，如果在市中心區大學讀書，市中心區物業的租金或售價必定昂貴，但如果較外圍地區如第三區（Zone 3），樓價及租金可能已經便宜一半或以上，代價當然是要花上1-2小時交通時間。

另外，若有親戚朋友於當地就更可能會再慳一筆！Fanny表示若子女在英國升讀中學，在放假時若留在當地，便需要找監護人家庭幫忙照顧，費用約3,000英鎊另加每日約50英鎊住宿，如有親戚幫忙照顧就可慳回。(節錄)

全文:http://bit.ly/2e9FIo7

人口流動與樓價升跌-湯文亮

有年輕朋友打算在海外買樓，自己又唔做決定，問我那裡比較好…我話，我不能俾任何意見，如果拿不定主意的話，不如接受大多數人的意見。這位年輕朋友唔明白，我話：即是留意某個城市或者地區的人口流動性，如果人口不斷減少，在那裡投資物業，現在的回報可能唔錯，甚至高過其他地區很多；但愈來愈難搵租客，回報亦會愈來愈低，屆時要將物業買走亦唔容易。

以美國底特律為例，這座汽車工業城在全盛時期有超過3百萬人，生產力足夠、消費強勁加上租金回報不俗，但現在只有大約1百萬人，而且以老弱人士居多，如果當時投資底特律，可以說輸多贏少。

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美國房地產不容易「炒」- 鍾維傑

房地產市場要「好炒」，須具備有以下條件：

1) 價格上落幅度大 = 例如兩個市場A和B，於同期間A升50%而B只有10%，閣下會選擇在 A 或 B 炒樓呢？

2) 價格上落速度快 = 有兩個市場C和D，價格都升了50%，但 C 需時5年而D只用了2年，閣下會認為哪個容易炒賣些呢？

3) 稅務簡單兼稅率低 = 有市場價格波動大且快，但升值賺了的要繳交重稅，那麼仍有興趣炒賣嗎？

整體而言，美國有符合上述1或/和2的市場，例如在三藩市，稅務可吃掉相當部份的回報。據此，美國房地產不容易炒賣賺錢，雖有些方法可「合法地」減輕稅款，但抱較長遠投資的心態會合適些。

這帶動到以下一點：美國稅務比較繁複，在投資前，先詢問稅務專家，試看能否為閣下之投資意向制定一套合適的稅務安排。若可，會合法地減少部份稅款。

好了，上述三個條件都有齊，就要考慮投資額多少之問題，而筆者直覺猜度最好不要少於50萬美元，即近400萬港幣，這數額是指整體投資，可包括借貸額。

(節錄)

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