澳洲元旦後多項民生加費生效

踏入元旦後，澳洲（圖）多項涉及民生的費用正式上調。 （圖片來源：Pixabay）

澳洲（Australia）及紐西蘭是每年全球各地率先迎接新年的地區，今年踏入元旦後，澳洲人將有「禮物」：一些新收費和新法規從2017年元旦後毫不客氣地「迎接」新年，由電費飆升到向海外網購產品徵收商品及服務消費稅（Goods and Service Tax，GST），再到汽油加價和公共交通票價上升。

澳洲電費大加價

其中最受關注的是澳洲能源市場委員會（Australian Energy Market Commission，AEMC）警告，維多利亞省（Victoria）的希素活（Hazelwood）煤炭發電廠關閉，將導致全國各地電費大幅加價。事件令南澳（South Australia）受打擊最大，平均每戶家庭一年電費增加150澳元。維多利亞省每戶家庭電費則增加99澳元，昆士蘭省（Queensland）電費加幅相對較小為28澳元。新南威爾斯省（New South Wales）和西澳（West Australia）每戶大約須加78澳元。

30萬人養老金或被削減、取消

澳洲領取養老金的退休人士當中，有30多萬人在新的資產測試規定下，要麼被削減養老金，要麼完全失去領養老金資格。按自由黨國家黨聯盟政府與綠黨達成的一項交易，逾90%的領養老金人士，在新一年中獲發給的養老金將增加或不變。其中大約17.15萬「稍有資產」的老人，平均每兩周養老金增加30澳元。但23.6萬名因家產較多而只能享受部分養老金的人士，領取的養老金將被削減。

約9.1萬名過去能領取部分養老金的人士，在新一年將完全失去領養老金資格，而且還要失去享受乘搭公車優惠和繳納市政費優惠的雙重打擊。

新的資產測試界線仍未把自住房屋計算在內：

擁有房屋的單身者，如果其他資產達到25萬澳元；
擁有房屋的夫婦，如果其他資產達到37.5萬澳元；
不擁有房屋的單身者，如果擁有資產達到45萬澳元；
不擁有房屋的夫婦，如果資產達到57.5萬澳元；

以上類別人士能領取的養老金將被削減。在這一界線上，資產每增加1,000澳元，他們能領取的養老金將被減少3澳元，資產愈多減得愈多，直至完全失去領養老金資格。(節錄)

全文：http://bit.ly/澳洲多項民生加費生效

英國大學排名與學術脫勾

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有專家分析了QS的2016年世界大學排名榜，發現前400位的英國院校有48間，其中38間名次都比去年下跌，劍橋大學（University of Cambridge ）更跌出三大，得梗頸四；倫敦大學國王學院 （King’s College London，KCL） 由19跌至21；倫敦大學經濟學院（The London School of Economics，LSE ） 由35跌至37；布里斯托大學（University of Bristol）由37跌到41；華威大學（University of Warwick） 由48跌出50大，排名51。

相關文章：【熱門專題】《QS世界大學排名》2016-2017
而根據他的論點，這次倒退的情況和大學的學術成就沒有關係，但為什麼大學排名會和學術脫勾呢？ 原來也離不開脫歐。脫歐陰霾籠罩下，不單止霧鎖倫敦，好像整個英國也是伸手不見五指。

未來數年英國大學的的研究經費產生了不穩定的因素，加上移民法例會否改變？ 以至質疑英國仍否有能力吸引和成功聘請到尖子青年才俊留在英國發展嗎？ 這一切都直接影響到英國眾多大學的得分。

只能慨歎一句：沒有前景，說什麼也沒有用。在當前的時勢，大學也只能樓市一樣，沒有了前景，黃金地段也變了一堆磚頭。但是，沒有了投機的機會，會連帶投資的機會也消失嗎？ 在世界頂尖學府潛心修練，畢業出來會全是高分低能之輩嗎？

我是比較樂觀的，英國脫了歐就沒有路行了嗎？ 我不相信。正如特朗普做了總統，美國就會滅亡了嗎？ 我也不相信。

看不清前路便打醒十二分精神吧，路是人行出來的。

東京、香港樓市大比併

非常榮幸受到星島海外地產網舉辦的「香港vs日本樓市大比併」邀請做客席演講嘉賓！

上周美國聯邦儲備局（FED）正式公佈加息25點子，利率邁向上升週期，香港樓價屢創新高，高位橫行，日圓兌換價創今年新底（約6.5港元兌100日圓）。市場投資板塊移動，要準確掌握海外投資環境，必須要先瞭解後投資。

先上車後投資

借用另一位講者葉景強先生（King Sir）的一句話，要投資海外房地產（日本樓）之前，你在香港必需要先上車，有個自住物業，然後有多一兩層樓投資經驗，才夠資格可以走出去買海外物業分散投資。King sir說得非常正確，所謂「力（實力）不到不為財」，在香港有投資房地產經驗，再去日本做包租公自然就可以實戰比較一下。

香港租金亞洲之冠

筆者作一個簡單比較，從投資回報做包租公計算，香港租金是亞洲第一高（租金最貴），而樓價也是全世界最貴（山頂白加道22號呎價15萬港元，市區樓實用面積呎價平均約1至2萬港元（視乎地點），而每呎租金約20至50港元（看新樓或舊樓以及地點），住宅租金回報率約1至4厘（要視乎豪宅或是劏房）。(節錄)

http://bit.ly/2h7MC9P

澳洲樓市新政策解碼

澳洲今年多個省先後宣佈加徵印花稅，會對當地樓市有什麼影響？圖為澳洲悉尼市境。 （圖片來源：Pixabay）

澳洲買樓，海外人士好像只可買樓花或一手樓？在悉尼和墨爾本置業，海外買家要額外支付額外印花稅？物業類型除獨立屋、多層式住宅、還有聯排屋？以上疑問全屬澳洲樓市範疇，如果對澳洲置業有興趣，或許要花少少時間看看以下內容。

最新徵稅措拖

對於海外人士投資澳洲物業，澳洲政府近期在不同省份先後宣佈增加徵稅，如額外印花稅，相信此舉除了收緊政策，但同時擬有助增加庫房收入。

談起海外人士在澳洲買樓，第一個反應可能是只准買樓花或一手樓。美亞置業高級執行副總裁劉國彪強調，3類身份的海外人士其實容許買二手樓，擁有臨時居民簽證，包括留學生、工作簽證和商業移民，但亦需符合部份條件，包括最多只可買一個二手物業、離開澳洲時必須售出該物業，物業同時只可自住不能放租。

澳洲資深律師馬致聰補充，新樓可包括樓花（Off-Plan）和現樓。樓花定義是未建成的物業，並由發展商直接向買家銷售。若買家再將物業轉售，該物業便不等於新樓。此外，現樓若獲發展商保證在建成後12個月內未有人入住，也可定義為新樓。

至於「摩貨」是指買家在完成正式買賣合約前，把已購入的物業轉售。澳洲法例規定在此交易中不能獲利，必須平手離場，稅項如印花稅需由買家支付。據知，目前僅維多利亞省墨爾本，可在樓花期「摩貨」轉手一次。(節錄)

全文：http://bit.ly/2heCErT

「黑天鵝」不一定「黑」

天鵝不一定是白色是在澳洲被發現，所以經濟學上遇著不能預計的事也以著名作品《The Black Swan》黑天鵝來形容。 （圖片來源：Pixabay）

近年財經金融以及地產評論員，皆喜愛用「黑天鵝」來比喻某些不可預知的負面事情，而這名詞之普及，記憶中大約由2008年之環球金融海嘯開始。

那年的前一年，即2007年，一本有關財經風險之書籍《The Black Swan》 （直譯黑天鵝） 面世，海嘯後其作者Nassim Nicholas Taleb 繼而「更」受注目，外國媒體亦開始用 「Black Swans」來形容估不到的事情，相信中文版也源於此。

「黑天鵝」不一定負面

然而，雖然有個「黑」字，但根據作者所述，Black Swans 只是代表估計不到的事情，並不一定負面，或對所有人皆負面，也可以是美事，關鍵是不能預計。

作者亦解釋了為何選用「黑天鵝」作比喻，因為當澳洲還未被發現時，人們只見過白色羽毛的天鵝，繼而認為凡是天鵝均是白色，要航海到澳洲後，才知道天鵝也可以有黑色羽毛的，真是發夢都估唔到！(節錄)

全文：http://bit.ly/2haoIPS

英超球隊成敗對英國樓價的影響

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足球有「世界第一運動」的美譽，是全球體育界最具影響力的體育運動之一。而全世界云云的足球聯賽中，其中受全球足球迷追捧的就是歐洲五大聯賽之一的英格蘭超級足球聯賽（English Permier League）。英超擁有多支球隊，遍佈在英國各個城市，其中倫敦市最為人認識的球隊必定是紅遍全球的阿仙奴（Arsenal）和車路士（Chelsea），球迷無處不在，香港亦有不少忠實粉絲。

「兵工廠」左右樓價

有「兵工廠」之稱的阿仙奴無疑是倫敦一支成功的英超球隊，最初由Woolwich區皇家兵工廠的工人們組建，並於1886年正式訂名為「皇家阿仙奴隊」，1891年更名為「Woolwich區阿仙奴隊」，1913年，球會遷移至高貝利球場（Arsenal Stadium，現改名為Emirate Stadium），最終訂名為「阿仙奴隊」（Arsenal）。足球不僅給全世界人民帶來了一場視覺盛宴，也給英國的人民和外國投資者帶來了機遇。阿仙奴的主場酋長球場在倫敦市中心北面的霍洛威 （Holloway），並於2006年落成。以位於球場附近其中一個公寓為例，2004年的價值為395,000英鎊，近日則以599,950英鎊賣出，升幅約高達51%，可見球場落成後對該區樓價的影響。

車路士影響西倫敦樓價

車路士與意大利祖雲達斯（Juventus）、德國拜仁慕尼黑（Bayern Munich）、荷蘭阿積士（Ajax）並列為歐洲大滿貫球隊。車路士球隊成立於1905年3月14日，主場則位於倫敦西面的漢默史密斯•富咸區 （Hammersmith and Fulham），鄰近泰晤士河的史丹福橋球場，雖然球場早於1877年啟用，但由於球隊聲名大噪，多國球迷專誠前往球場觀看賽事，令球場附近的地產價格不斷上升。

全文：http://bit.ly/2hTnXat

移民後代婚姻配

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老同學某，移民美國幾十年。

有子長成，離家讀大學，一日致電老爹，謂交了女朋友。

老同學馬上問：是什麼種族？

兒子答：是黑妹。

老同學嚇呆半分鐘，然後兒子說：同你講笑者，老豆！是亞洲人。

老同學如釋重負，問：是否香港人？

答曰：韓國妹也。

老同學：咁都好。

在美加澳，不同種族通婚是常態多於例外。

你看是一雙白人男女，其實本家是不同種族，父母或祖父母講英文之外的另一種語言為母語者，多不勝數。雖然在很多華人心目中，所有「鬼佬、鬼婆」都是一種人而已。

移民後代，在當地長大、上學、交朋友、擇偶，講英文就像呼吸的自然。文化差異的包袱，遠遠比父母一輩輕。

移民父母，生怕子女會同非我族類結婚，以後家中多了一個「外國人」，坐埋食飯都要講英文，好唔方便，那是不切實際的想法。

有個朋友，兒子帶一個鬼妹回家見他們，顯然兩人已經有相當感情，希望得到父母的祝福。朋友同我提起時， 每每唉聲歎氣，後來兒子和女友感情告終，另與一香港人的女兒拍拖，最終締結婚姻，朋友才放下心頭大石。(節錄)

全文:http://bit.ly/2hA2RRf

【玄學】香港新特首是…

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2017年中南半球運勢各異，東南亞、澳洲一起一伏，注意天災就可逢凶化吉。

東南亞：吉星高照

東南亞今年得到吉星高照。民生經濟等繼續得到改善。有些人早著先機，在這些國家裡投資置業，今年底若結數，應該賺了不少。不過，如果揸長些時間，回報會更好。在眾國家中，菲律賓與印尼的人民比其他的較爲不幸，因為天災頻繁，包括地震和颱風。（當心今年是地震年）

澳洲：運值昌隆 澳元看漲

澳洲得著這個物質昌盛運之助，在過去之十餘年，經濟不斷改善。物業價值，以澳元計價有升無跌。當澳元兌港圓8.1，8.2時，我說澳元已到頂。雖然它繼而升上約8.3，但很快便回落。在這物質昌盛運裡，不要將澳元看扁，近期底已見了。在今年裡應可見重上6.5，6.6之水平。去年（2016年）我曾說過，在澳洲置業，可以價值滙率齊升，賺雙倍。

香港新特首是…

在2015年頭，卜了一卦問梁振英連任。得坤卦之泰。六合象顯，即外在有支持。卻缺乏內在支持（可能是家庭？）。他不會連任，而他已宣佈了不競逐連任。林鄭月娥末宣佈她參選與否；現在已知可能4人參選。卜卦一問，先問林鄭。卦象顯示是她。所以，其餘就不問了。不過，有點意外。因為這個位置是非常吃力而完全不討好！必需強大願力方可就位。(節錄)

全文：http://bit.ly/2hA2RRf

【投資大馬】2017年馬來西亞樓市前瞻

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「辣招」、「辣招」周圍都有「辣招」，好像凡受到華人熱愛投資物業的國家，都有推出針對樓市的「辣招」。如澳洲（Australia）、加拿大（Canada）、香港及將脫歐的英國（United Kingdom，UK）等都於今年推出針對樓市「辣招」，政府試圖為當地樓市降溫，但始終成效不太顯著，香港更愈辣愈升，華人鍾情「磚頭」可見一斑。同樣聚居了不少華人的馬來西亞（Malaysia），看似不單沒有樓市辣招，更有定居計劃吸引投資者入市，大馬物業市道前景如何？

大馬「辣招」早出籠

先談政策方面，大馬政府差不多每年都會推出一些措施令樓市不致過熱，比起其他地方要突然推出「辣招」為樓市降溫，大馬政府較溫和，樓市升跌亦較為穩定。如2013、14年開始將外國投資者置業門檻由50萬馬幣大大調高100萬馬幣外，往後取消DIBS、增加外國人物業增值稅（RPGT）等「辣招」都是分階段進行令市場慢慢消化。加上大部份措施都是針對外國投資者而設，目的除保障本地人置業機會外，亦反映當地物業市場興旺。

2017年大馬樓市前瞻

物業升跌穩定，是投資大馬市場其中一個吸引點。筆者經常同投資者講大馬樓不太適宜短炒，要一夜爆升就不要選大馬樓，但同樣地大馬樓跌時亦不會太「傷」，且租金回報位處亞洲區內前列，屬較穩陣市道。2008年「金融海嘯」，香港及鄰近主要地區樓價跌幅驚人。但當時大馬整體樓價及成交只微跌了5-8%，抗跌能力不俗。(節錄)

全文:http://bit.ly/2hHyV65

【投資英國】2017年英國物業投資策略

如何輕鬆「買起英國樓」？專家林偉信醒您投資方法！  (圖片來源：Pixabay)

2016年6月，香港發生了一件矚目的大事，約4個位於英國（United Kingdom，UK）曼徹斯特（Manchester）的物業投資項目未能完工，發展商亦因財困問題宣佈破產，約500名在港投資者蒙受損失，從而亦令投資者失去投資英國小市鎮的信心。


反觀而言，我個人認為，2017年投資英國物業市場，可重新考慮倫敦（London）、劍橋及牛津為首選目標，皆因上述3區之當地政府對建築商的要求及監管比較緊，未能完成項目的風險低於2%，而且過往10年內記錄良好。再者，該3地在2016年4月後，亦未因脫歐問題而影響樓價升幅，成交量亦持續活躍。


今期讓我和大家分享我在倫敦的投資經驗吧！如閣下有意投資英國物業作中長線投資用途時，請先留意以下兩點：

1.投資建築期物業（樓花）時，切勿在收樓前以換貨形式轉售圖利的心態。雖然以合約形式轉讓是合法方式，但新買家在申請房貸時，大部份都會碰壁。原因是英國銀行同業不鼓勵房地產投機活動，都會暗地裏拒絕所有樓花轉讓合同申請，從而打擊投機活動。所以當閣下決定購買建築期項目時，最好是有足夠能力完成交易為準。（節錄）

全文：http://bit.ly/2hCZklt

【北美樓房】「獨立屋」、「別墅」點樣分？

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上篇談及「Condo」與「Apartment」的分別，大家又知道「獨立屋」與「別墅」有何分別？

相關文章：【專家教路及用家分享】美加「Apartment」同「Condo」，你識分嗎？
「House」是指的是單家獨戶的獨立別墅，別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施；「聯排别墅」（Townhouse，又稱聯排屋）通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號，兩戶及以上家庭共享同一個連續牆面，院子之間多用籬笆或植物牆隔開，而聯排別墅與獨棟別墅一樣，每年也要向政府繳納地稅。

別墅因為是有土地所有權，業主擁有房屋所有權和土地權，所以別墅一般租金回報也很低，事實上只有很少別墅可以做到租金和供樓開支的收支平衡，別墅的租金收益率遠不及分層住宅大廈單位，所以筆者認為聯排別墅是兼具兩者的特徵，而且價格適中，可帶有部分土地所有權，適合想房產價值升值和想獲得一定租金收益的業主。

如果比較三種屋型：「別墅」、「聯排別墅」和「公寓」三種類別的話，筆者會先對比該三種房屋的增值空間，在升值幅度上，別墅的升值空間是大於聯體別墅，聯體別墅又大於公寓。

除特殊情況外，如日本老齡化、單身化致使公寓漲幅優於別墅，但在其它絕大多數情況下，一般是別墅的升值空間最大，例如在我們試在加拿大和美國找例子，以溫哥華（Vancouver）2016年10月的各類房屋價格指數為例，在過去5年，獨棟別墅的升值幅度是明顯高於聯體別墅和公寓，尤其在洛杉磯（Los Angeles）這情況則更為明顯。(節錄)

全文：http://bit.ly/2gFsAGG

馬新高鐵料拉近兩地樓價

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筆者賢內是新加坡人，每次到吉隆坡（Kuala Lumper）視察項目工幹，如時間許可都定必與太太回新加坡探親。每次出入兩國都為選擇交通問題苦惱。

滿以為兩地距離很近？但其實兩地相距約350公里，駕車的話大約需4至6小時，更要視乎交通情況、假期等因素，如要即日駕駛來回及開會幾乎是「不可能的任務」。乘搭飛機，機程雖然短短50分鐘左右，但坐飛機要預早登機、出入機場交通時間加起來與駕車相差不遠。要知道新、馬關係如此緊密，每日有高達數十萬人往返新馬兩地，當中有十多萬人更是跨境工作。所以早於90年代，馬來西亞經已有大集團與當時政府商討，建設來往新加坡及大馬吉隆坡高速鐵路（馬新高鐵）的可能性。但礙於當時大馬經濟及各種因素，令新馬高鐵久未成事。直至2010年馬新高鐵正式啟動，2016年更正式達成雙邊協議，馬新高鐵正式上馬。

現時新加坡、吉隆坡兩地的物業價錢相距約5至7倍，馬新高鐵落成後不止拉近兩地距離，兩地樓價亦預計拉近，首都吉隆坡住宅物業大有條件追落後。新馬高鐵全長八個車站，是否每一個都值得投資？筆者暫時對吉隆坡總站及新山站較有信心。(節錄)

全文：http://bit.ly/2gHn57Y

【移民澳洲】移民到步經驗談之買樓花

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移民簽證批出來了，我於是在1992年初次入境澳洲（Australia），香港人稱之為「報到」。

自己買飛機票自由行，沒有像認識的一些朋友，參加什麼「澳洲七天旅行團」，一共逗留了10天。心想將來都要在這裡安居樂業，還怕什麼？以前未去過人生路不熟，一於自己摸索！

之前曾經在香港看報紙廣告，去過一些布里斯班（Brisbane）物業展銷會，當然是免費還有奶茶咖啡西餅供應。展銷的是全新的房屋，對象是一般想投資澳洲物業的香港人（非澳洲公民只能夠買新樓），又或者是我這些打算移民的人。

香港人對買樓很緊張，慣了要排隊輪籌搶購，又怕移民初來報道連住的地方都沒著落的話，徬徬徨徨；住酒店貴亦非長久之計，搵屋租又唔識去邊度搵…總之是憂慮重重。

相關文章：置業指南—澳洲
這些海外地產展銷會，條件很吸引：有些是現樓、有些是樓花，你可以用現金一筆過購買，或自己搞按揭，就是新屋的業主。房屋建成後就可以馬上過去收樓自住，如果你想繼續在香港搵多幾年錢，到移民簽證到期前幾日才正式去（我知道有些香港人條數計到絕成咁），地產公司可以幫你放租，還保證頭兩三年內，有每年屋價若干百份比的回報，好像是萬無一失的計劃。

記得我去聽過的一間屋，經紀鼓其如簧之舌，講到不知有幾正：位於布里斯班市中心和黃金海岸（Golden Coast）之間，開車到兩地都只是30分鐘，極之方便。（在香港，有時塞起車來，北角去中環都唔止30分鐘啦）、樓高兩層、兩間屋相連式的 聯排屋「Townhouse」（像新界元朗的「錦繡花園」）、有蓋車房，幾十間屋就可以組成一條屋邨，鄰居就在不遠， 大家守望相助（你知道很多香港人怕一家人住一間獨立屋，有野獸跑進來或被人打劫都無人知），長駐經理專業式管理。而售價只是12萬澳元起（折合70萬港元左右）。(節錄)

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美加「Apartment」同「Condo」，你識分嗎？

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我們通常聽到在美國（USA）或加拿大（Canada），公寓會被稱為「Apartment」，但在外國我們又經常聽到公寓稱為「Condo」，那到底「Apartment」和「Condo」是否同一意思？

在外國，「Condo」常被認定為產權分售公寓或私人公寓，而每戶都有獨立產權，在加拿大、美國是很常見的；而「Apartment」通常被認定為出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租而非出售。

而公寓還有「Co-ops」，常被認定為「共同產權」公寓，而「Co-ops」實際上是指公司所持有的公寓；當公司出售公寓，業主購買的並非此公寓的產權，而是購買該公司股份，即股權交易。而當中也有分兩種，一種只是轉讓該公寓的長期租賃權，但卻沒有轉讓業權，而另一種則是業權和長期租賃權一起轉讓。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的主要區別在於產權不同。一整棟物業中，「Condo」是每戶業主各擁有自己的產權，每個單位都是由不同的業主擁有；而「Apartment」是指整幢樓由一個業主擁有，這種物業各單位可以分開出租，但卻不能單獨出售，售賣時必須只能整體一棟出售。

美國人出走 首選加拿大房地產？

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美國總統大選之後，有說因特朗普（Donald Trump）勝出，部份美國人正考慮遷往加拿大（Canada）居住，更有州份「話」要脫離聯邦。據互聯網的流量數據，的確多了美國人查看加拿大資料，當中包括房地產資訊，然而有多少美國人會或可落實其「想法」是未知之數。

相關文章：【美國總統大選】加國移民局網站查詢量急增致「當機」
一來美國人若要長期居住加拿大，也需要申辦居留或移民手續，二來加拿大相對一般美國地區昂貴，例如美國不少地區之樓價仍只是十多二十萬美元，而加拿大可要三四十萬美元。

然而，美國人對加拿大房地產之興趣並非由特朗普選上總統才開始；早在2014-2015年，主要因加元兌美元匯率有較大幅之貶值，由1加元兌1美元，跌到近年的0.7-0.8之間。雖然以加元計算，加拿大樓價已超過50萬，但若折算美元計，現價與加元未貶值前差不多，為卅多萬。（資料來源：美國地產商聯會）

至於哪些美國州份的人對加拿大最有興趣？這涉及華盛頓州（不是首都華盛頓特區）（Washington，WA）、德克薩斯州Texas，TX、紐約州New York NY、馬薩諸塞州（麻省）Massachusetts MA、依利諾州Illinois IL、佛羅里達州Florida FL、加利福尼亞州California CA等。(節錄)

全文：http://bit.ly/2fXX5c9

寧買當頭起 投資澳洲房產新部署

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澳洲經濟持續向好，移民熱潮再現，澳洲樓市近期再受海外投資者關注！香港政府剛推出「新辣招」，包括大幅增加投資物業印花稅和現在香港住宅平均樓價的水平，令很多香港物業投資者開始再留意海外房產的升值潛力和回報率。

另外，一般海外住宅物業平均樓價包括澳洲、英國、加拿大和美國比香港便宜一至三倍，租金回報率一般約5%至6%，可委托物業管理公司為業主管理物業包括住客背景審查、收租、安排維修事宜等等。另外，很多海外銀行或按揭中介可安排以上國家樓宇按揭給予香港買家。有些國家例如澳洲對海外物業投資者有額外稅務優惠。

相關海外物業：星島海外地產網-物業資料庫
經濟向好 按揭利息50年新低

澳洲房屋購買力達7年新高，澳元匯率亦是近4年新低，海外買家近期也因以上原因開始逐漸留意這國家的樓市動向。

綜觀澳洲國民生產總值（GDP）上季按年計錄得近4年最快升幅，經濟向好令買家入市信心更強。澳洲樓市近年持續上升，主要因按揭息口持續低企，估計未來6至12個月可能再減息，樓價預計來年會持續穩健上升。(節錄)

全文:http://bit.ly/2fRefmF

【投資大馬】馬來西亞樓 首選吉隆坡

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早些年，筆者曾多次往來馬來西亞（Malaysia）、新加坡（Singapore）、越南（Vietnam）等東南亞國度，由於筆者早些年接觸有關旅遊書本寫作，工作涉及馬來西亞，故對大馬情況也可算是略知一二。

政府在樓市加辣後，本地樓市成交隨即跌回冰點，十大屋苑接低成交又再出現，香港的房產市場進入了畸形狀況，由於供應持續未能達致市場需求，而購買力在累積好一段時間後終被釋放，過往兩至三個月，本港樓市呈反彈並再試高位，計入2016年，本港樓價反覆下跌不足5%，政府此時的加辣卻針對了投資市場的炒賣，方向未能針對市場需要，造成成交量跌卻未能成功把樓價壓低，間接令本地樓價失去了投資吸引力。

海外物業反之成為了投資者目光的焦點，由於入場門檻低，且回報穩定，不少本地長線投資者開始把資金投放海外，熟悉的台灣（Taiwan）、日本（Japan）、韓國（Korea）等已有不少香港買家涉足。近年，馬來西亞是另一個較熱門的海外物業市場，大馬樓分兩邊，南有馬六甲，北有吉隆坡； 這兩點是投資大馬的首選地點！(節錄)

全文:http://bit.ly/2gmW8c2

移民美國有乜好？

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《星島海外地產網》要求我寫篇文章的題目是「移民美國有乜好？」；我首先在此聲明：我不是「大美國主義」的美籍華人，因為美國（USA）對我來說，只是現今世上一個最適合我追求的生活體系，以下是我在過去36年生活在北美的經驗和大家分享，我了解我的香港和中國大陸的朋友和客戶對美國的政治有不同的意見，我以下的意見分享是從民生的角度作考量，不是從政治的意式型態去評論。

美國經濟體系穩定

我曾看過一個經濟學家（忘了名字）的建議：如果你將來想找尋一個經濟體系作為你將來退休和後代子孫平穩生活的地方，這個國家起碼需要具備3個條件：

具有效方案應付人口老化問題。人口老化已經成為世界各國近在眉節的問題，美國可用移民政策去吸納世界上年青和有技能的一族來美國去維持將來的經濟增長。
糧食能自給自足。美國每年所生產的糧食除了供應本土的需求外，還夠出口其他國家。美國也不斷發展食物生產和食品安全的高科技術。
能源能自給自足。美國本土（包括阿拉斯加）有豐盛的石油和自然氣存量，又有友好鄰國加拿大的能源供應，加上美國地大物博可配合各種不同新能源開發如水力、太陽能、風力等。
所以美國的系統足以具備以上3個條件。

美國的經濟體系是全球最大的，雖然可能很快給中國趕上，但相對人口比例而言，人均收入和就業機會是比較平穩和充裕......(節錄)

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【移民大馬】鎖定大馬投資、自住物業三大地區

投資物業老掉牙的三大法則「地點、地點、地點」於大馬同樣適用！馬來西亞（Malaysia）共有13個州份、兩個直轄區，人口達3,000萬，投資大城市是頗為安全之舉。但想退休自住又有投資價值是否只得大城市選擇？以下三個大馬地區是筆者推介！

於吉隆坡（Kuala Lumper）置業，靠近地標雙子塔（Petronas Twin Towers）是否首選？筆者經常被問這問題。靠近或景觀為地標雙子塔的物業，價格當然會被看高一線。但近年風頭被靠近武吉免登（Bukit Bintang）地區及大型商場Pavilion Kuala Lumper周邊物業取代。不少國際著名酒店、服務式住宅相繼落成，名牌效應底下價值會比一般甚至擁有雙子塔景觀的住宅為高，加上為市內熱點，可謂投資自住兩皆宜。

如投資銀碼較細，則可跟隨當地華人口味，揀選靠近大型購物中心谷中城（Mid Valley Megamall）不遠及未來高鐵站附近是不錯選擇，一般逾千尺的3房單位約100萬馬幣有交易，剛好達到外國人置業門檻之餘，而且區內租金回報及升值能力亦不俗。(節錄)

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【玄學】2017美國運勢、肖龍分析

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美國今年的情況比較複雜。在經濟上，今年整體來説，承接著2016的好勢頭，緩慢穩定地繼續向好。如果用國民生產總值（GDP）去解説：有增長。而且是受在控制之情況下改善。但因為食物（農作物和牲畜）收成差而引至價格漲升，做成通貨膨脹。對民眾來説不是一件好事。

因為經濟好，美元匯價企硬。

流年對國家民眾雖有利，但對政府則不利。美國白宮犯重煞。政府多是非爭拗，內部如是，對外，即與外國的關係也如是。

新總統健康運欠佳

因為老爸犯煞，新任總統特朗普（Donald Trump）年屆70，健康會是個大問題。會有與心、血、眼有關的病或中風。在處理政務時多障礙制肘，困難重重。形勢使他倚重年青男。年青男人緣總算好，可以幫忙。

(節錄)

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【上車很難】我們都是特首選戰下的犧牲品

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香港政府又出招加辣遏抑樓市，出招時間正好在選戰前，是否特首選戰中之玄機？

近日以梁振英先生為首的政府團隊，突然以樓價持續只升不跌的借口，再次重鎚出擊為樓市加辣，筆者認為這是因為梁特首自知連任大勢已去，加上換屆選擇在即，在種種不利的情況下企圖轉移視線及挽回民心。

其實只要對投資有少許知識的人亦知道，現在炒樓的市民根本非常少，單單是一個於2010年年底實施，長達三年「罰款期」的特別印花稅政策已經令大部份投資者從此卻步，試問有幾多人能睇得準3年後的樓市走勢？在華人世界內可能只有「誠哥」了。

3D政策（即SSD（特別印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（雙倍印花稅）） 開始實行後大大增加了買賣樓宇的成本，同時亦令有樓在手的業主更加惜售，因為換樓的成本亦增加了。正所謂「羊毛出自羊身上」，業主必定會把額外增加的成本轉嫁給新買家，這明顯是一個惡性循環，亦是其中一個令樓價長期高居不下的原因。如今再次使出「上帝之手」打擊樓市，必定令市場訊號大亂。(節錄)

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【台灣物業解說】「捷運共構宅」解構

（圖片來源：星島日報）

台灣的「捷運共構宅」，就與香港的「港鐵上蓋物業」（圖）概念一樣，主打交通便捷。 

香港人是全世界最喜歡買樓的民族，傳統上香港人買樓會傾向於購買地鐵站沿線，如果是港鐵上蓋就更加好；如最近元朗的「GRAND YOHO」就是相當好的例子：不但銷量很好，而且呎價更一度創元朗新高，所以香港人每次想到台灣置業，第一時間就會想到港鐵上蓋物業，也就是「捷運共構宅」。

部份台灣人擔心共構宅結構

捷運共構宅最大的優點就是方便，但是要注意並不是每一個台灣人都會喜歡。雖然捷運共構宅一般在施工時會特別加強地基，但是部份台灣人深信在捷運上蓋的房子會比較不穩，恐怕長年累月捷運系統的震動會影響房屋結構。另外，捷運出入口帶來大量陌生人，台灣人亦會怕影響屋苑治安。所以在台灣買樓，較佳的選擇是買捷運「沿線」，而不是捷運「共宅」（上蓋）。

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體育精神：「不言敗、不放棄」

「牛下女車神」李慧詩雖失落里約奧運獎牌，但其後於世界賽中勇奪多個冠軍。（圖片來源：美聯社 Associated Press）

要細數香港近期形象健康的傑出人士，必然是有「牛下女車神」之稱的香港女單車好手李慧詩 （Sarah Lee），她是繼滑浪風帆好手李麗珊後第二位出生於香港而在奧運比賽中贏得獎牌的香港運動員。雖然女車神在巴西里約奧運單車項目中飲恨，但她在十月於日本舉行的日本女子凱林賽四站賽事中勇奪首三站冠軍，再緊接十一月初於荷蘭舉行的世界盃場地單車賽獲得一金一銀一銅的佳績。女車神強忍著其恩師離世惡耗帶來的傷痛，專心專業地應付當前比賽，此等「專業、打不死、永不言敗」的香港精神實在很值得每一位青年人學習。

筆者過往曾接觸很多學生很醉心於體育相關的學系，但往往因為難以面對家長的反對而令學生對修讀體育學系的興趣最終無疾而終。其中一個原因在於體育項目在香港發展前景及政策模糊，以及家長對於體育學系畢業生的出路認識不深。在英國大學修讀體育學系的選擇很多，較主流的主修範圍有體育發展 （Sport Development）、體育科學 （Sport Sciences）、體育教練 （Coaching）、體育管理 （Sport Management）等，有部分大學還提供一些較特別的體育學系包括體育新聞 （Sport Journalism）、體育心理學 （Sport Psychology）、體育及商業 （Sport and Business）及體育治療 （Sport Therapy） 等。由此可見，圍繞著體育發展的周邊項目其實有著很多不同及專業及範疇，學生畢業後不愁沒有出路。(節錄)

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換領澳洲新護照「奇遇記」

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澳洲護照夠期，去郵局索取換領新護照表格，職員答曰：「現在政府不再派表格，請你自己上政府網站下載」。什麼？澳洲政府年年奉旨加費，現在10年護照是250澳元，連印兩頁表格都想慳番？那些阿公阿婆換領澳洲新護照，但是不懂電腦，或無互聯網的怎麼辦？

登上政府網站，我都不知道為什麼政府部門和一般公共服務機構的網頁，例如水電公司，電話公司，用了那麼多資源來架設網站，都是設計得那麼笨，簡單的想網上繳費，找來找去都不知道按那裡，這個換護照網頁也不例外。資料是多了，層層疊疊亂七八糟，找到了還要log in 個人資料進去。(節錄)

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買日本樓要「三清」

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近年香港發生多宗假樓契事件，連律師樓及銀行及地產代理行都被騙中招，損失慘重且金額龐大，估唔到而家連買日本樓都發生類似事件。

首先同大家說兩個個案：

【個案一】在香港一家沒有地產執照的公司及沒有地產代理監管部門發出有效營業員牌照（簡稱雙非，公司同營業員都是無牌經營）。

筆者作為香港專業地產顧問商會副會長，這類型公司絕非同行，因為這種樓上鋪，從來沒有經營過香港地產代理業，一般香港本地買賣租務及開門七件事這種公司完全不懂，祇是掛羊頭賣狗肉，透過網上廣告招攬客人，然後外判予一些在日本東京小型代理行；而這種公司通常是三兩個人運作，租一個小小的單身住宅單位作辦公室，收到買家再轉介去日本一些比較大型代理行去促成交易。

因為在日本買賣房地產，所有合約、文件、樓契等是透過擔當持有有效宅地執照（日本持牌地產代理）去準備的，沒有像香港由律師負責，只是有一位司法書士去核實業主及買家，確認身份後才付訂金及收取訂金。(節錄)

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特朗普當選 海外物業市況點睇？

（圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（圖）入主白宮，對未來海外置業及經濟有何影響？ （圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（Donald Trump）當選的市場反應，就像英國脫歐公投事件一樣，又一次打破民調領先會勝出的慣例。美國選出了特朗普為下一任總統，隨之而來就是整個金融市場震動、資金避險、金價急升、美元匯價受壓，大眾彌漫著一股不安的情緒。原因是這次參選的兩位，都是歷屆參選者當中條件及背景最差勁的兩個，現在還選出了一個狂人特朗普，難怪市場反應這麼大。

但從投資角度來看，亦未必太過悲觀，我個人認為，美元匯率短期內或會貶值，導致資金引流，股市波幅大，亦令投資者轉移其他投資項目，所以物業投資從來都是不二之選。

環顧今日全球狀況，香港出「辣招」印花稅最高加至30%；泰國因泰王離世，令投資者採取觀望態度；日本亦因日圓大幅升值失去吸引力；澳洲和加拿大在過去5年間（指市中心物業）升幅亦達至極高之水平。

唯有英國尚可考慮 ......(節錄)

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特朗普當選 海外物業市況點睇？

特朗普（圖）入主白宮，對未來海外置業及經濟有何影響？ （圖片來源：美聯社 Associated Press）

特朗普（Donald Trump）當選的市場反應，就像英國脫歐公投事件一樣，又一次打破民調領先會勝出的慣例。美國選出了特朗普為下一任總統，隨之而來就是整個金融市場震動、資金避險、金價急升、美元匯價受壓，大眾彌漫著一股不安的情緒。原因是這次參選的兩位，都是歷屆參選者當中條件及背景最差勁的兩個，現在還選出了一個狂人特朗普，難怪市場反應這麼大。

但從投資角度來看，亦未必太過悲觀，我個人認為，美元匯率短期內或會貶值，導致資金引流，股市波幅大，亦令投資者轉移其他投資項目，所以物業投資從來都是不二之選。

環顧今日全球狀況，香港出「辣招」印花稅加至30%；泰國因泰王離世，令投資者採取觀望態度；日本亦因日圓大幅升值失去吸引力；澳洲和加拿大在過去5年間（指市中心物業）升幅亦達至極高之水平。(節錄)

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初探馬來西亞「第二家園」定居計劃

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筆者還記得多年前剛於香港銷售馬來西亞物業，出席展銷會的準買家大多數是即將退休或經已退休的銀髮族，他們於當地買物業之餘大多順道申請『馬來西亞第二家園計劃（MM2H）』，為於大馬退休做好準備。但近年情況有所不同，出席展銷會的準買家愈來愈年輕，30出頭已打算到當地投資物業，另外更多的是帶同小朋友出席的年青夫婦，於當地置業收租之餘更申請MM2H， 為下一代尋找更好的成長環境做好準備。

近期中文大學香港亞太研究院調查發現，現時考慮移民的港人高達四成；六成更認為香港不適合下一代成長，移居外地成不少港人近年重要考慮。但移居他方並不是每個人都適合，先不論移居外地生活及語言是否適應，移民成本高及「移民監」等等繁瑣問題，直令不少港人考慮部份國家推出的長期定居計劃，港人熟悉的馬來西亞（Malaysia）是近年首選。

大馬並沒有移民計劃，但設有申請門檻極抵的長期定居計劃：「馬來西亞我的第二家園計劃」（Malaysia My Second Home Program，MM2H）。MM2H為一個十年免出入簽證的長期定居計劃，申請者如成功申請10年內可長期定居於大馬，或有需要先到當地居住，當中沒有任何日數逗留規限，成功申請後可以整整十年不出現於大馬，尤如一個緊急後備身份。而且一人申請全家受惠，申請人可帶同配偶、21歲以下的子女到當地居住，而十年過後大馬政府更保證永久續期。(節錄)

全文：http://bit.ly/2fDQRKp

【玄學】2017運程 中國投資運勢流年分析

人民幣可持有?(Pixabay圖片)

美國總統選擧日剛完結，全球矚目；這次選擧結果，見證了時間在風水上對世事與人影響的重要性。年中的時候（可參考前篇： 2016投資運勢中期檢討）我已經告訴大家，並解釋為什麽特朗普（Donald Trump）會當選新一屆總統； 雖然2016流年利年長女性，即對希拉莉（Hillary Clinton）有利，如果大選在11月7號前擧行，希拉莉會是新一屆總統。可惜，大選在11月8號擧行，利希之流年轉走了，於是影響回歸大運，利男性即特朗普。

民調沒有錯。因為這兩年情緒犯煞；人之行為很情緒化。於是在利希之時間裡的民調當然是大幅度傾希。到8號投票時，情緒才來個大翻身，而轉移傾向特朗普。從風水角度去睇這次大選，結果是意料中事，起碼是我的意料中事！

2017年中國國運

中國今年得到吉星照應，從11月7日開始，整體情況會有較明顯的改善。如果沒有把握2016的低潮投資，今年仍然是投資國內的好機會。

中國是一個多災多難的國家，所以雖然有吉星臨照，天災仍然是有的，尤其是廣西與雲南。春夏雨水比較多。秋冬乾旱。農作物收成差，畜牧業艱難，所有食物價格會走高。(節錄)

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香港澳洲樓 投資回報實戰

如果要拿香港島的新盤售價與澳洲的悉尼及墨爾本作對比，必須要先選中3個無論規模、間格大小、週邊環境、綠化比例、過往成交價及現時開盤價等等，都相當接近的發展項目才可以作比對。由於近年香港島並沒有大型的發展項目落成及開賣，所以筆者只能拿一些中小型的新盤售價給讀者作為參考。

若以一個實用面積450呎的兩房為例，動輒都要1,300萬港元或以上。有能力入生的都非富則貴，因為現在金管局規定購買超過一千萬港元或以上物業之投按揭成數最高為5成，連同其它雜項開支，首期大約需付700萬至750萬港元，單是首期已經可以在澳洲以一次Full Payment購入一個單位了。

以現時香港島的平均租金呎價55港元計算，租用一個實用面積450呎的單位需要24,750港元，它的帳面回報是24,750 x 12個月÷1300萬 = 2.28厘。但如果想以這個例子跟澳洲樓市作比較其實相當有難度，因為實用面積450呎在澳洲頂多只是一個開放式單位，兩房單位的實用面積基本都超過650呎 （足夠最近某個香港九龍區的鐵路站上蓋樓盤分間4房單位了） 。(節錄)

全文：http://bit.ly/2fPJgvt

忘不了的多倫多 還是覺得你最好

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剛剛從加拿大（Canada）回來，考察了多倫多（Toronto）及溫哥華（Vancouver）的房地產市場動向；多倫多，變了很多亦變得更繁華、漂亮，滿載大都巿動力。有幸與多倫多目前第一大發展商會面，分享了他們去年榮獲最佳地產商及剖析每個發展項目的理念與堅持，實在獲益良多，很感激他百忙中抽空會面，成就了一個非常寶貴的旅程。

筆者在移民潮（90年代初）已舉家移民多倫多，當時在士嘉堡區（Scarborough）購入一個地段，自己興建一全新3層式獨立屋，共4千多平方呎，雙車房、大庭園、瑰麗裝修，只需50萬餘加元（當時約300萬港元）便可安居樂業；隨著當地樓市近10年不段升溫，那獨立屋至今市值至已近200萬加元了（約1,200萬港元），升幅接近4成之多。今次特地重返舊居，美好的回憶很多，不禁停留了屋外一段時間，回望這片成長的土地，實在是一片福地。眼看此地不再屬於自己，卻有一絲絲心酸的感覺。好的東西，屬於自己的一片土地，一轉身，已不屬於你了。所以珍貴的東西該好好把握。離開多倫多，回首一刻，還是覺得你最好！

溫哥華增稅 多倫多不變

事實上，多倫多及溫哥華樓價一直穩步上揚，多倫多住宅平均售價比去年同期上升15%，而溫哥華則年升21%。近幾年間，分層住宅高層單位較獨立屋更受海外及當地年青買家歡迎，獨立屋樓價近十年升幅平均30%之高且供不應求，相對高層單位價格容易負擔得多，市場供應亦較為充足。

當地現時市場上供應的一手分層住宅高層單位僅30萬加幣（約近2百萬港元）已有交易，而平均60萬加幣（約4百萬港元）已經可購買一個優越地段2廳1房單位，以此價值便享有豪華舒適的外國生活......(節錄)

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海外置業 匯率先決

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有不少人過往在海外置業，經過多年後賣樓才發現了一個大問題，就是將當地貨幣兌回港幣後，結果所賺得到的其實並不理想；計算過後如果當時將那筆錢投資在香港，收入不知多多少倍，想起過去那些年為已投資的物業奔波勞碌，實在是有被欺騙感覺。

不過，他們還不是最可憐的。

有些人在外地買樓之後，突然間有急用而必需賣樓，他們很可能發覺樓價沒有升幅，但匯水蝕了不少。總括來說，就是蝕錢！

所以，在海外置業不得不小心計算匯率風險，因為是雙重投資，除了買樓的資金外，同時還投資了與樓價相同的金錢在匯市，不過他們並没有察覺，如果叫他們投資如此龐大資金在另外一種貨幣，他們必定會仔細考慮，所以我認為投資海外物業，最好搵一些貨幣最近貶值的地區，因為當地政府不會任由貨幣不停貶值，在貨幣回升，即使樓價保持平穩，都已經賺了匯水。

最近有很多國內人在港置業，其實，他們置業是其次，主因是恐怕人民幣繼續貶值，我們暫時毋需考慮港幣貶值這個問題，所以，到海外置業，就要考慮當地貨幣有沒有大幅貶值可能性。

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【玄學】2017流年運程 雞、猴流年分析

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極端天氣

這個冬天會比較冷，2017的夏天比較熱，天氣漸趨極端。而且這個「極端趨勢」在未來嘅時間會愈來愈明顯。

情緒犯煞

這兩年（2016、2017年）因為情緒犯煞，于是很多人嘅行為都變得情緒化。今年會比較2016年更容易唔開心，煩惱，發怒，容易衝動，並且因而做錯事，包括殺人或自毀。希望大家多點留意自己嘅情緒。當發覺自己情緒有點不尋常之時，深呼吸幾次，讓自己冷靜下來。控制著情緒，避免因一時衝動而做錯了，事後才後悔便太遲了。另外還應該遵守一原則 : 眾地莫企。避免蒙受無莽之災！

雞命人

今年生肖屬雞的人犯太歲。喺命宮裡面除左太歲之外，還有劍鋒，伏屍，三刑等凶星。辦事會多阻滯，身體方面，不論個人是否在大好運當中，健康或多或少都會受些壞影響。接觸物件時，要特別留意並小心處理金屬物件，容易受傷。(節錄)

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紐西蘭經濟起飛非空談

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近日紐西蘭樓市不斷上揚，朋友爭相追問我在紐西蘭投資的優勢。

紐西蘭成全球最易營商經濟體

紐西蘭憑87.01分（滿分為100）超越蟬聯多次榜首的新加坡，在《2017年營商環境報告》（Doing Business 2017）名列全球第一。世界銀行（World Bank）報告調查了全球190個國家與經濟體，再跟據10項指標綜合評價得出排名。最新的報告中，全球營商最便利排名前五位分別為紐西蘭、新加坡、丹麥、香港和韓國。

相關文章：紐西蘭奪「全球最易營商」經濟體

紐西蘭財政部長比爾·英格利希（Bill English）表示，截至2016年6月31日止，年度政府財政盈餘達18億紐元，較去年同期的4.14億紐元大幅攀升，遠超2015年財政預算中的1.76億紐元目標，紐西蘭經濟狀況持續向好。據資料顯示，10年來，政府核心項目開支首次低於GDP的30%水準。盈餘增加有利經濟發展，政府致力在2020年前將淨債務GDP佔比率降至20%的目標不變。

英格利希更宣佈預計在2012年至2025年，將投放1250億紐元於紐西蘭基礎建設，預計330億紐元用於國道高速項目、210億用於住宅修建、205億用於醫院、學校、監獄，另外187億用於電力系統等等。(節錄)

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希拉莉勝出如何影響港美樓市？

下一屆美國總統究竟是誰，不僅美國人是關心，也吸引了全球政客、商人、金融界及地產大亨所關心，畢竟美國是世界上第一大國，其對外政策，不論政治、經濟、貿易、貨幣等方面的一舉一動，都會影響到全世界的經濟和市場格局，也會影響到世界政治的格局，筆者最近也有幾天都是天亮才睡，就是為了追看美國總統大選辯論的節目，而我最關心的則是稅務方案及利率走勢。

稅務政策

特朗普（Donald Trump）主張降低稅收、企業稅務：他主張將最高聯邦企業稅率由現行的35%降至15%，以及企業稅率也縮減至15%，對遷回海外利潤的美國企業一次性徵稅10%。個人稅務：提高標準扣除額，約為現行的四倍，個人及已婚聯合申報者分別提高到25,000美元及50,000美元；並提議廢除遺產稅；將股息及資本利得稅稅率最高限制在 20％；計劃把現行的個人所得稅累進檔從7個簡化為3個。

希拉莉（Hillary Clinton）則主張加稅，個人稅務：好提出對個人收入超過500萬美元的富人加收4%的「公平份額附加費」，並確保對收入超過100萬美元的人課30%的最低稅率。遺產稅方面，她更主張由40%提高至65%，完全跟特朗普希望把遺產廢除相。目前超過545萬美元的遺產稅40%，她主價值超過350萬美元及以上就要交稅。

在稅項方案方面，筆者無疑是喜歡特郞普的方案，特別是取消遺產稅這一動議，因為如果美國真的取消遺產稅，我相信很多世界級富豪會在美國購買房產長綫收租，並把它遺贈給下一代，這無疑是吸引全球房地產的投資者的一大方䅁，如果方案實行，到時候美國房地產價格一定會急升。

全文：http://bit.ly/2eOBcKz

就算不加息 QE亦可爆煲

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近年環球市場皆著眼於利息走勢，尤其是美國聯邦儲備局的意向，一旦不見加息或增幅似有若無，市場交易以致資產價格便通常上漲。久而久之，部份市場人士便覺得只要繼續量寬且不加息，資產價格只有向上，因為資金始終要尋找出路嘛…聽落又好似很有道理；然而細想又覺得似是而非，因倘若這是定律，那麼市場及人類便從此不會/應再有經濟及金融衰退？

實在太美滿了，美好到「Too Good to be True」境界。凡遇上好到你唔信之事物，通常都傾向不信。QE 有很大能量，但不是無限能量，總有個「頂點」，超越後便會走下坡。

此外市場像有一個錯覺，就是以為需要有加息才會令量化寬鬆（Quantitative Easing，QE）或經濟出問題，不加息就安全無事，這多少解釋為何市場那麼關心聯儲局議息之方向。

錯！不加息QE和經濟也可以爆煲！ (節錄)

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【玄學】2017流年運程（上）

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時光飛逝…可能自己老了，所以覺得時間過得很快。又已經到十月尾，還有兩個禮拜多一點便立冬了，新一年的氣數開始交入。是時候講講來年的風水形勢。

來年2017丁酉火雞年。丁為天干屬火在上，酉為地友屬金在下。從五行角度看，火尅金、干尅支，矛盾頓生。有矛盾，當然難求和諧。新的一年會是一個是非多、情緒化、做事多衝動的一個年頭。希望大家可以控制著波動的情緒，多點諒解與包容。

講風水，讓我先從氣候講起吧。雖然很多人都感覺並且談論全球暖化，不過今年的冬天會稍微凍一點。如果寒衣不夠或準備去一些冷地方，應該準備一下寒衣。

(節錄)

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加拿大物業投資─新手入門篇

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加拿大對不少港人而言絕不陌生，亦是港人多年來的熱門移民及旅遊地點，但講到投資當地的物業，可能大家的認識便相對較少。買加拿大物業，跟香港物業有何不同？買賣時有哪些事項需要留意？我們續一為你講解。

加拿大不但是8大工業國組織成員，更榮獲多項名列前茅的排名，包括由聯合國公布的《人文發展報告》中連續4年穩踞《世界最適宜居住的國家》第八名、《世界快樂報告》多年均在前5位、在經濟學人2016年的《全球十大最宜居城市》調查報告中，溫哥華及多倫多連續四年分別排名第三及第四名；而加拿大政治清明、社會安定、法制健全、生活幸福，在世界上的形像和平友好。

據加拿大皇家銀行公佈，2015年加拿大二手樓市按年上升5%，成交逾50.5萬個單位，為有紀錄以來第二高；而樓價則按年上升4.6%。需要留意的是並非所有省份均錄得升幅，當中卑詩省（British Columbia）及安大略省（Ontario）的升幅分別是21.7%及10.9%，成為加拿大樓市的火車頭。

加拿大是華人移民的熱門地，多個城市如溫哥華、多倫多等都有不少來自香港、台灣及中國等地的華人移居，建構了不少成熟的華人社區，所以在這些城市置業自住，較容易適應。

加拿大的貸款利率比其它歐美國家低，約2.5厘，投資風險較小。不過要留意銀行對於海外投資者的貸款額較低，大概是樓價的60% – 65%。此外，外國人或非加拿大居民亦可自由買賣加拿大房地產，不論是購買數量和樓價也沒有差別。而且，加拿大的業權屬永久業權，可以世代相傳。

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澳洲樓市 「你健康嗎」？

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澳洲樓市最近回落，再加上各個新樓盤落成，讓市場猜疑樓宇會否供應過剩。

主要城市如墨爾本由去年的14.2%增長下跌至9%（截至2016年9月）；悉尼則由去年16.7%增長下跌至10.2%（截至2016年9月）。房地產業界代表Andrew Schwartz在澳洲《金融時報》訪問時稱，由2016年初起為市場調整期，但因澳洲的房產市場有別於其他國家發展，它擁有自我調節的能力。這都建基於人口大增，資金受到良好的保障及監管，公寓房屋成為市場新趨勢以及穩定的租金水平促使房屋市場有穩定性的需求。他亦稱下一個增長黃金期將會是 2020 年。

除了房地產業界代表外，在另一邊箱，建築界亦對樓市把抱正面態度，更言對市場的信心比4個月前強，相信未來12個月會有更好的增長。而市政局局長Ken Morrison亦稱這調查（下圖）顯示，在礦業投資熱潮結束後澳洲的經濟轉型。而澳新銀行（Australia and New Zealand Banking Group，ANZ） 首席經濟學家Richard Yetsengayc亦指，新南威爾士省和維多利亞省繼續是房地產行業的經濟強國，淨 29%的受訪者預計未來12個月內房地產行業將有所改善，預計增長會高於上一季度的27%。(節錄)

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走上《律政強人》之路

(星島日報圖片)

大台電視劇《律政強人》終於曲終人散，劇集有違過往一般律師片集中講述在法庭上你爭我鬥，雄辯滔滔的場景。整套劇集反而主要環繞著法庭以外的律師工作中如何鬥智鬥力，合夥人之間的爭權奪利，亦描述很多如何精心佈局的黑暗一面，只有在最後方寧的訴訟上才短暫出現張強與KC在法庭上針鋒對決的場面。究竟公義重要還是金錢及客戶利益重要？要找一個平衡點實在很因難，這亦很好地給觀眾尤其學生反思要當一個出色律師背後在工作、道德及友情上所面對的矛盾。


要成為律師，除了學歷外還要具備很多必要的先決條件，包括口才、應變力、判斷力、自信、分析力等。香港的律師資格可分為事務律師 （Solicitor） 或大律師 （Barrister），兩者均先需要完成法律學士學位 （LLB） 後再修讀為期一年的法律深造文憑課程 （PCLL），之後通過不同的實習要求取得相關的律師資格。《律政強人》中亦有篇幅描述方寧叩門自薦向張強拜師的一個情節，亦可見所拜「師傅」的素質是何其重要。(節錄)

全文:http://bit.ly/2emhjMW
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美國槍械文化：帶支槍

對很多人來說，美國是一個「周街都有槍」的國度，不但反映在其電影中，現實亦是每年有數萬人於各式各樣的槍擊案件中傷亡，比例較許多地域高出很多，不少美國人也認為需要收緊部份法規。

至於為何這樣，筆者沒有深究，只知道其憲法保障國民擁有槍械之權利，況且無論古或今，部份國民亦需倚靠槍械營生（如搜獵）甚至自衛。

再者，在美國立國初期（公元1776年立國），槍械相比現今的落後得很，例如在放一槍之前要先塞進圓球子彈，燃點火藥引線等，才能打出一槍，雖殺傷力不輕，但準確度、速度、射程等並不像現今的高快遠，即其立國先祖很難想像到武器可變得如今的猛（若這些立國先祖有時光機可看到數百年後之今天的勁武器，不知會否仍制定其《The Right to Bear Arms》 法案，是一有趣問題）。

這個槍械文化，筆者在美國讀書時也有些領悟......(節錄)

全文:http://bit.ly/2ekbL2n
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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（二）

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筆者海外買樓時，進門的第一步，一定是先首先了解清楚當地經濟、人口、地理環境、移民政策及房屋買賣的法律和規則。但筆者發現很多人都沒有了解清楚就去投資，他們也犯了常見錯誤和走進法律的誤區，例如：

一、房產權不等於土地權

目前，許多海外房地產中介都會以「買樓可獲永久產權」為噱頭來吸引買家，但這其實是故意混淆房產權和土地權這兩個概念。在海外買樓，確實是可以獲得房屋的永久產權，可是土地產權卻不一定是永久的。現實情況是，許多國家如美國、加拿大、英國、澳洲等國家法律規定，土地分為完全地權（Freehold Land）及土地借權（Leasehold Land），前者指買家所購買物業的土地和房屋都完全屬於買家所有，沒有年期限制，但整體價格較貴；後者則指買家只對房屋擁有所有權，而房屋所佔土地的產權屬他人或政府所有，一旦到期，土地有可能會被收回。

《中英聯合聲明》後，香港新批的大部分物業也是如此，土地租用年限到2047年。因此，投資者在下手前要明確自己所買物業是屬於哪種類型，我們經常看到賣廣告的泰國物業正是如此情況，泰國的物業是只有永久房產權，但卻沒有永久土地權的，但很多香港的泰國業主卻不知這情況。(節錄)

全文：http://bit.ly/2dyUAKm
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【海外置業必讀】我在海外投資的事前功夫（一）

圖片來源：Pixabay

很多人在有意在海外置業，但沒有真正了解當地法律，中介喜歡隱惡揚善，香港買家經常捱打局面，唯有靠自己了解以下細節，才能避免做「羊牯」。

地權：「永久業權地」及「租賃地」

有海外置業經驗的人士都會知道，買樓前要清楚項目所在是「永久業權地」或「租賃地」。事實上永久業權地才最保值，同時，有些國家所有土地都是租賃地，有些則兩者都有，買家在置業前要了解條款，不少英聯邦國家或前英治地區，都有永久地權地段或較長的地權。以香港為例，不少地段地權長達999年。

有些國家的業權及地權關係較複雜，如越南、柬埔寨等國家等，業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地，一旦上蓋無咗就乜都無，有些國家立國時政局未穩，無法承諾永久業權。所以東南亞之中，我只有投資馬來西亞，因為以前是英治地區，地權簡單兼有永久地權。

稅制：購盤伙數或影響稅率

本港享有簡單稅制及相對較低的稅率，然而在海外買樓了解清楚稅率，因為隨時有機會賺價輸稅，以美國為例，付出的樓價並沒繳付未來的地稅，而任何美國房屋的業主要得到土地使用權，都必須於每年繳交0.7-1.5%的地稅。

如日本，其稅制亦對投資者很不利，因日本政府會向業主收取利得稅，並採取累進方式，最高達45%，幾乎佔租金收入一半，所以買日本樓一般不會博升值，所以千萬不要輕易被中介游說而多買幾伙，因為買一個單位，利得稅會很低，多幾間稅就會好高。(節錄)

全文：http://bit.ly/2eLbcAu
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英鎊見｢九算｣，英國樓有得諗！

英鎊，一個近日熱爆投資界的話題！

英國脫歐後，進入了第二輪匯價波動的大浪，英鎊近日終失守10算關口，並一度下試9.2水平後才告輕量反彈，這是自1985年出現的低位，英國脫歐落實，首相文翠珊（Thersea May）表示無意再發動公投，並如期明年啟動脫歐程序，英鎊匯價急挫，並市場關注12月份會否如期加息。

有危自有機，英鎊急挫後，英國房產變相有折扣，更是史上最大的折扣！這樣，相對日本、台灣、泰國房產等海外投資盤，多了一份吸引力，買家可能會擔心其資產會否因為匯價的問題而下跌? 但投資海外樓，其想法和投資本港樓市情況有異，本港為防止炒風，政府推出了雙辣招壓抑炒風，而投資英國樓，雖然不受本地辣招管制，但想賺快錢同樣不行，因為有著買賣限制，同時除了本身的樓價外，英國當地要海外買家上繳房產稅，無論日後的買賣，出租都要交稅，變相成本大了，且買賣要經地產代理進行買賣，也要由代理去安排英國律師去做手續(自己網上找也可，但律師費相若），也要支持一定費用，加加埋埋，要轉手去賺也需要一定時間。(節錄)

全文：http://bit.ly/2eaPYcC
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美國總統會影響樓市?

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃......(節錄)

全文:http://bit.ly/2ecCziD

過來人語：海外升學要揀寄宿學校

從事IT業的黎先生（Kelvin）早年畢業於英國劍橋大學工程系，而他的一對子女也分別於15及16歲時到英國升學，現時其兒子已入讀倫敦帝國學院（Imperial College London），女兒則就讀英國當地中學。

寄宿訓練紀律

談及子女的海外升學路，Kelvin說是子女主動要求，他只是協助搜尋資料及提供意見，而選擇到英國或多或少與前殖民地的情意結有關。Kelvin分享到，如果送子女到海外升讀中學，就讀寄宿學校相對較好：「入住宿舍既可訓練其紀律，也較容易融入當地文化，慢慢培養出自己的價值觀。我的兒子當時到英國升讀高中時，我只是幫他選擇最適合的學校，當時我亦有帶他親身到學校與該校校長傾談並看學生上課的情況。我認為規模較少的學校對學生的關注度會高一點。」Kelvin說。

投資留學生宿舍

子女在英國升學以外，Kelvin亦有在英國物業市場投資，並買入了一間留學生宿舍作投資。Kelvin 兩年前以50至60萬港元，購入位於英國諾丁漢（Nottingham）、以舊建築改建而成的學生宿舍，首三年更保證回報9至10厘：「買入物業時我都沒有特地去『睇樓』，但見首3年保證9至10厘回報，而且買入物業銀碼不大，同時當地確有一定的需求，單從回報看確是不錯。」

投資前做足準備

「當然我亦要計算好風險，包括轉手困難、需支付維修費，以及英國公投脫歐後來由歐盟學生的數目減少等，所以買海外物業自己也要做功課，除要認真看相關法律文件，也可用Google Map作簡單搜索，看看是否真的有這座建築物。」Kelvin說。

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澳洲「以房養學」實戰篇

隨著近年各國貨幣匯率下跌，愈來愈多家長有意把子女送到外國留學，而在整個留學過程中，生活費才是最大的支出，所以有很多家長都傾向直接於當地購買物業，以減低開支。

澳洲悉尼一直是港人留學的熱門地區，中學學費介乎澳元1萬至1.5萬一年，而大學學費則介乎澳元2萬至3萬一年。生活費加上房租一般則建議預算為澳元$500至$600一個星期。如何將一年30萬港元的開支化為「$0」？「以房養學」幫到你！

以下提供一個按例給大家參考：筆者於悉尼讀書時就有朋友曾經用過此方賺回所有升學開支。當時有一位台灣地區的同學在市中心區Darlinghurst內，以澳元$900一個星期「承租」一個4層4房的舊式公寓，其後花費大約2,000澳元以作翻新單位及於網上購置二手傢俱。連同按金、預繳上期租金及其它雜項開支，合共支出了大約1萬澳元便成為了一個「二房東」開展收租的生涯。而我當時就因為兼職做接送車，幫忙運送小型傢電而認識這位朋友。(節錄)

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【海外升學】家長們不可不知的4大「細節」

家長送子女到海外升學時，著眼點大多放在國家及學校，往往忽略子女海外留學當中很多重要「細節」，而這些往往在實戰中至為重要。

星島《求職廣場》出版人及行政總裁陳筱芬教育博士（Fanny），熟悉職場更熟悉海外升學，她經常要收到不少家長詢問有關海外升學的問題，今次Fanny特別分享了以下幾個家長不可不知的海外升學「細節」！

1 ) 勿低估生活支出

不少家長安排子女出國留學，多著眼於「大數」（即學費、住宿費），而忽略其他支出：「我有一位細侄女今年3月到日本關西升讀Top-Up Degree，一年的學費約8萬港元；看似不貴，但原來當地生活費並不便宜：每月住宿、伙食及交通費都要近每月8千港元，一年來單是生活費就要近10萬元。」

Fanny認為子女不一定要住得近學校才好。以倫敦為例，如果在市中心區大學讀書，市中心區物業的租金或售價必定昂貴，但如果較外圍地區如第三區（Zone 3），樓價及租金可能已經便宜一半或以上，代價當然是要花上1-2小時交通時間。

另外，若有親戚朋友於當地就更可能會再慳一筆！Fanny表示若子女在英國升讀中學，在放假時若留在當地，便需要找監護人家庭幫忙照顧，費用約3,000英鎊另加每日約50英鎊住宿，如有親戚幫忙照顧就可慳回。(節錄)

全文:http://bit.ly/2e9FIo7

人口流動與樓價升跌-湯文亮

有年輕朋友打算在海外買樓，自己又唔做決定，問我那裡比較好…我話，我不能俾任何意見，如果拿不定主意的話，不如接受大多數人的意見。這位年輕朋友唔明白，我話：即是留意某個城市或者地區的人口流動性，如果人口不斷減少，在那裡投資物業，現在的回報可能唔錯，甚至高過其他地區很多；但愈來愈難搵租客，回報亦會愈來愈低，屆時要將物業買走亦唔容易。

以美國底特律為例，這座汽車工業城在全盛時期有超過3百萬人，生產力足夠、消費強勁加上租金回報不俗，但現在只有大約1百萬人，而且以老弱人士居多，如果當時投資底特律，可以說輸多贏少。

(節錄)

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美國房地產不容易「炒」- 鍾維傑

房地產市場要「好炒」，須具備有以下條件：

1) 價格上落幅度大 = 例如兩個市場A和B，於同期間A升50%而B只有10%，閣下會選擇在 A 或 B 炒樓呢？

2) 價格上落速度快 = 有兩個市場C和D，價格都升了50%，但 C 需時5年而D只用了2年，閣下會認為哪個容易炒賣些呢？

3) 稅務簡單兼稅率低 = 有市場價格波動大且快，但升值賺了的要繳交重稅，那麼仍有興趣炒賣嗎？

整體而言，美國有符合上述1或/和2的市場，例如在三藩市，稅務可吃掉相當部份的回報。據此，美國房地產不容易炒賣賺錢，雖有些方法可「合法地」減輕稅款，但抱較長遠投資的心態會合適些。

這帶動到以下一點：美國稅務比較繁複，在投資前，先詢問稅務專家，試看能否為閣下之投資意向制定一套合適的稅務安排。若可，會合法地減少部份稅款。

好了，上述三個條件都有齊，就要考慮投資額多少之問題，而筆者直覺猜度最好不要少於50萬美元，即近400萬港幣，這數額是指整體投資，可包括借貸額。

(節錄)

全文閱讀：http://bit.ly/2durIFS

【200萬買乜好？】林浩文：買樓首選英美澳

早前花旗銀行發表研究指，香港2015年的百萬富人數達到74萬人，換言之即大約每十人之中，就有一個持有過百萬元的流動資產。不過，就算持有過百萬元流動資產，在零息年代下要尋找有不俗回報的投資工具也不容易，不少「硬資產」例如熱門國家或地區的物業過去一段時間就獲追捧，不少香港熱門的海外置業地區的樓價亦錄得相當升幅。

萊坊早前發布一份報告指，2016年第一季全球150個城市中，住宅格價首十個升幅最大的國家及地區，加拿大溫哥華排名第七，其住宅首季整體升幅按年上升17.3%、倫敦排名第十四，樓價首季按年升幅為17.3%。

買海外樓首選大城市

不過，仍然有部分地區物業的入場費相對容易負擔，如果手持百萬流動資產想作海外物業投資，投資者仍可以有甚麼選擇？

萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管林浩文謂，買家投資海外物業主要有幾種需求，包括買樓投資收租、子女到海外升學、移民，又或是追求資產保值。

英美澳避險門戶

林浩文表示，一般投資者仍視海外大城市如倫敦、紐約、溫哥華等大城市為投資避風港，若果投資這些地區就要作較為長線的部署，例如要預計持有物業數年才出售，同時準買家要留意近日部分大城市開始增加對海外買家的限制，例如加拿大卑斯省政府就向購買大溫哥華地區物業的海外買家加增收15%資產轉讓稅（Property Transfer Tax，PTT）：「英國、美國、澳洲等是相對比較安的『門戶』城市，法制上較完善，一年可能錄得3%至5%的升幅，我建議買海外住宅最好投資大城市。」

物業投資要小心

海外一線城市的樓價已上升不少，有買家轉而投資二線城市，或是投資海外的學生宿舍等，部分更以保證回報招徠。林浩文忠告：「始終隔山買牛要小心，好像英國校網區住宅的出租率不俗，但投資者要留意，該區部分住宅會由舊屋或舊貨倉粉飾翻新，同時買家要留意校網內學校錄取海外學生的比例，該區富裕及貧窮人口的比例等。另外，英國非倫敦地區的物業回報可達6至7厘，不過要留意英國買樓也要繳付相關稅項，以及管理費等其他的支出。」

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墨爾本：全球最宜居城市

澳洲墨爾本截至去年連續第5年穩居「全球最宜居城市」榜首，另一城市阿德萊德同樣入選5甲，相信令人很嚮往當地生活。加上，澳洲天然資源豐富，香港飛澳洲僅約9小時，無論是度假、升學、退休或純投資的升值潛力也值得考慮，難怪近年越來越多港人有興趣投資澳洲物業。

墨爾本5連冠

英國《經濟學人智庫》（The Economist Intelligence Unit）每年公佈「全球宜居城市調查」，就全球140個城市5個方面：社會穩定性、醫療衛生、文化及環境、教育和基礎設施，共超過30個項目作評估，再按各地平均分做排名，滿分為100。

《經濟學人智庫》指，墨爾本被評為「全球最宜居城市」5大原因：

• 藝術與文化：擁有全世界密度最高的商業藝術畫廊

• 美食和佳釀：市內超過2,000間咖啡店和3,000間餐廳

• 自然及野生動物：墨爾本所屬的維多利亞州是30%本土、野生動物的家園

• 體育：擁有5個世界標準運動場城市

• 節慶：多項著名節慶活動，如國際喜劇節、國際爵士樂節等

天然資源豐富
美亞置業高級執行副總裁劉國彪表示，澳洲天然資源豐富是煤礦出口國，譬如澳洲西面是鐵礦石（Iron Ore）主要產源地，產量是全球最多之一，其中4成出口。鐵礦石可提鍊成純鐵，澳洲產量的質素也相對較高。另外，澳洲亦是全球最大鈾礦藏儲量的國家之一，據知其10年產量可供應全球3成需求。由於澳洲本土無設核電廠，產量主要出口至美國、日本、歐洲等。澳洲的天然資源還有煤礦、鋅和鉛、天然氣和酒，而賭博業在當地也很蓬勃。

香港直飛澳洲只需約6小時，澳洲升學、移民一向受港人熱捧。不過，無論置業目的是自住或投資，兩地生活始終有別，加上「隔山買樓」，不妨從交通、社區、校區和物業4分方面作考慮。

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